买卖不破租赁适用土地

房屋买卖不破租赁的规定，所有权变动后的合同效力：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《民法典》第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

买卖不破租赁的例外1、动产租赁的限制适用从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。4、破产财产处理过程中的限制适用破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。

您好，对于您提出的问题，我的解答是, 土地租赁合同是否适用专属管辖属于专属管辖。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。专属管辖的法律效力1.排他效力。当法律规定某类案件专属于某一或者某些管辖，便意味着唯有法律规定的才有权受理和裁判这类案件，其他均无权管辖这类案件，当事人不得向其他提讼，其他也不得以任何理由来受理这类案件。排他性是相对于而言的，是针对所产生的效力。2.排除效力。排除效力是指排除当事人以协议选择管辖的权力。排除效力是由排他效力衍生的，是相对于当事人而产生的效力。专属管辖的案件既然只能专属于法律规定的管辖，当然也就不允许当事人以协议的方式改变专属管辖。3.限制效力。专属管辖的效力还表现在对牵连管辖的限制上。牵连管辖又称合并管辖，是指对某一案件有管辖权的，因另一案件与该案件存在牵连关系，而对另一案件一并管辖和审理。牵连管辖的实质是对某案件有管辖权的基于牵连关系取得了原本不属于自己管辖的案件的管辖权。牵连管辖适用的主要情形是原告增加诉讼请求和被告提出反诉。4.职权审查效力。管辖权是诉讼的要件之一，“诉讼要件是指为了做成本案判决所需要的要件”。这意味着“管辖权是对案件实行审判权的前提条件，非管辖对诉讼就不应该作出本案判决，所以有无管辖权是诉讼要件之一。依职权应随时查清管辖权”。只有在对受理的案件有管辖权时，才能够对案件作出实体判决。如果在受理案件时就发现自己没有管辖权，那么就应当告知当事人向有管辖权的提讼;如果在受理案件后发现本院对案件没有管辖权，那么就应当把案件移送到有管辖权的审理。对是否有管辖权，应给予必要的关注。5.撤销效力。为了保证专属管辖的规定得到严格遵守，一些国家和地区的民事诉讼法要求在受理上诉案件时依职权审查下级是否遵守了专属管辖的规定，上诉审如果发现原审判决确实违反了专属管辖的规定，那么就应以程序重大违法为由，撤销已经作出的判决，将案件移送到有管辖权的审理，而对于违反一般或特殊地域管辖受理案件的情形，虽然允许当事人提出管辖权异议，并在异议被驳回时提出控告，但如果已经作出了实体判决，那么“当事人不得于上诉审为无管辖权之主张，上诉审亦不得以此为理由废弃原判决”。[10]在实行三审终审制的日本，对于违反专属管辖规定受理案件的，当事人不仅可以向二审提起上诉，而且可以以判决违反法令为理由提起第三审上诉。6.拒绝承认效力。专属管辖体现的是一个国家在司法方面的主权，它意味着不承认外国对特定类型案件的管辖权，如果外国受理了专属于本国管辖的案件并作出了裁判，那么就被视为对本国主权的侵犯，“在所有的情况下，都有理由排除外国判决的承认”。由于承认是执行的前提，因此，拒绝承认也就等于拒绝执行。我国民事诉讼法规定的专属管辖范围如下：⒈因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地管辖。⒉因港口作业发生纠纷提讼，由港口作业地管辖。⒊因继承遗产提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地(由价值大小来认定)管辖。

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

买卖不破租赁的规定,脱离了债权相对性原则,例外地使承租人不必承受出租人让与租赁物的风险,使承租人取得某种接近对世的权限。此涉及对承租人的保护与对受让人的保护两种利益的衡量。该制度自产生以来颇受争议,同时又不断向前发展。我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。伴随着社会经济的高速发展,以及市场经济主体活动的复杂化,买卖不破租赁在实务中出现的问题也越来越复杂。但是,我国目前的买卖不破租赁制度规定较为简单,操作性较差,不能满足司法实践的需要。 本文共分四个部分。第一部分导论主要说明问题的由来和写作思路,简单介绍了买卖不破租赁的研究现状,列明本文主要采用的研究方法。 第二部分为买卖不破租赁适用的匡正的论述。从反思《合同法》得出的三大问题分别展开论述。一是所有权变动有基于法定的,也有基于约定的,不同的原因行为导致的法律效果也不同。二是租赁物是否为出租人所有而让与租赁物,不同情况下买卖不破租赁的适用是不同的。三是租赁期间范围太大,租赁合同分阶段性的特点,使不同阶段适用买卖不破租赁的情况也不同。最后对租赁权对抗力的应选择哪种公示要件展开论述。 第三部分以司法解释中关于买卖不破租赁限制使用的规定为出发点,讨论买卖不破租赁在实务中的限制适用。