陈XX与潍坊XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

（2015）潍民一终字39号

上诉人（原审原告）陈XX。

委托代理人任庆明，山东春水律师事务所律师。

委托代理人任XX。

被上诉人（原审被告）潍坊XX公司，住所地潍坊高新区东风东街5762号东方花园南XX。

法定代表人张X，该公司总经理。

委托代理人张XX，公司职工。

委托代理人葛X，山东XX律师。

上诉人陈XX因与被上诉人潍坊XX公司商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2014）开民初字第259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈XX委托代理人任庆明、任XX，被上诉人潍坊XX公司法定代表人张X及其委托代理人张XX、葛X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明，2006年5月26日，潍坊XX公司与案外人潍坊高新区新城街办山后王村委（以下简称山后王村）签订《山后王村新村规划联合开发协议》，对山后王村的部分土地进行开发。同年11月29日，潍坊XX公司与潍坊市奎文工商局下属的潍坊市奎文区市场物业管理中心（以下简称“奎文物业中心”）签订《购房协议书》，约定奎文物业中心购买潍坊XX公司开发的山后王村的1、2、3、4、5号楼（商业房除外）。潍坊XX公司在取得预售许可证后一个月内与购房户签订正式的购房合同。2007年，陈XX、潍坊XX公司签订《商品房认购协议书》，约定陈XX自愿报名参加集中认购潍坊XX公司为其定向开发的商品房。

2009年12月23日，陈XX、潍坊XX公司签订《商品房预售合同》，约定陈XX购买潍坊XX公司开发的东方御苑（原名隆祥花园）1号楼2单元701号房屋，预测建筑面积为144.94平方米，单价2340元，总价款为339160元。第四条第五款特别约定，以上房款不包括：城市供暖接口费、燃气、闭路电视、水、电及办理产权证书等费用，陈XX应在交房前一个月交清。其中，天然气3000元／户，闭路电视456元／户，水电接口一户两表3000元／户，宽带费另行协商，城市供暖费35元／平方米。以上配套如有变化，可按现行规定调整，潍坊XX公司代收代交。如今后确定有政府优惠，潍坊XX公司须协助陈XX办理享受政府优惠。第八条约定交房期限为2010年6月30日前。第九条约定，逾期不超过60日的，自交房期限届满的第二天起至实际交付之日，潍坊XX公司按已付房款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，陈XX有权解除合同。陈XX要求继续履行合同的，自交房期限届满的第二天起至实际交付之日，潍坊XX公司按已付房款的万分之三支付违约金。第十五条关于产权登记的约定，潍坊XX公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记部门备案，如逾期，潍坊XX公司按日向陈XX支付房款的0.02%的违约金。在收款时，潍坊XX公司为陈XX开具了数额为11528.9元的配套费收款收据。后经房管部门测量，实际建筑面积为145.8平方米。双方就房款进行了结算。潍坊XX公司于2010年8月9日交付房屋。后潍坊XX公司为陈XX开具了352731元（含地下室为380334元）的发票，陈XX按3%的税率缴纳了11410.02元的契税。陈XX认为根据合同约定的单价及实际面积计算，潍坊XX公司多收取了11559元房款，并因此多交契税346.7元，要求返还，并支付逾期交房及逾期办证违约金。

潍坊XX公司主张按照合同约定，天然气3000元／户，闭路电视456元／户，水电接口一户两表3000元／户，城市供暖费5072.9元（35元／平方米×144.94平方米），以上共计11528.9元。后因实际面积增加，结算房款时补交配套费为30.1元，实际收取的配套费为11559元，即陈XX所诉的数额。对陈XX主张多交的契税346.7元，潍坊XX公司认为系陈XX所交配套费产生的税款，应当由陈XX承担。陈XX对此不予认可，认为政府规定自2007年之后不允许收取配套费，潍坊XX公司开具的发票中明确载明是收取的房款，因此，多收的部分应当返还。因多收房款产生的契税，也应当返还。

另查明，2007年8月7日，《潍坊市人民政府关于调整城市基础设施配套费标准并加强征收使用管理的通知》潍政发（2007）49号，配套费的缴纳义务人为在潍坊市规划区内新建、扩建、改建的各类建设项目的建设单位和个人。新建项目的供热、燃气配套费计入房价，不得向业主收取。2011年12月29日，潍坊市住房和城乡建设局和潍坊市物价局联合就配套费问题做出说明，对配套费如何收取进行了界定，并规定了退还配套费的基本程序：1、业主凭购房合同、发票及身份证到所在项目居委会登记；2、由各区负责汇总认定，区规划部门对《建设工程规划许可证》进行认定，区建设、物价部门对是否退返进行认定。3、对被认定为违规收取的项目，由区建设部门督促开发企业制定退返计划，并进行审查。4、由开发企业按退返计划向业主进行退费，市区两级建设部门负责监督。

以上事实，有《商品房预售合同》、配套费收据、购房发票、房产证等证据以及当事人的陈述在案为凭，足以认定。

原审法院认为，根据双方的合同约定，配套费未计入房款，是单独收取的，陈XX主张返还的数额，与潍坊XX公司收取的配套费数额相符，并且潍坊XX公司为陈XX开具的收据上明确载明“配套费”，因此，陈XX主张返还的多收房款，应为配套费。而对于配套费的收取，是行政部门根据城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用。对于该费用的收取或者减免，均是由行政部门根据相关的规定以及当地的实际情况做出决定，而不属于人民法院民事案件的受案范围，且行政部门也对配套费的认定及返还流程做出了规定，陈XX应向相关行政部门申请解决。陈XX主张返还因此多交的契税，不属于人民法院民事案件的管辖范围。

关于逾期交房违约金，合同明确约定交房期限为2010年6月30日，而潍坊XX公司于2010年8月9日交房，明显违反了合同约定，应当承担违约责任，陈XX的该项诉讼请求，本院予以支持，计款2934.08元。

关于逾期办证的违约金3667.6元，根据合同约定，潍坊XX公司迟延办理房产证，已构成违约，应当承担违约责任。虽然潍坊XX公司以逾期办证的责任在于山后王村委未按时缴纳配套费为由辩解，但该辩解理由不能免除其违约责任。陈XX主张逾期办证的违约金按房款的1%计算，不违反法律的强制性规定，也未超出合理范围，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，判决如下：一、潍坊XX公司向陈XX支付逾期交房违约金2934.08元，于本判决生效之日起十日内付清；二、潍坊XX公司向陈XX支付逾期办证违约金3667.6元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由潍坊XX公司负担。

宣判后，陈XX不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，认定上诉人交纳的是配套费证据不足，被上诉人是变相多收房款，属于合同纠纷，不属于政府行政行为，程序违法，合议庭成员组织不合法，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人潍坊XX公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。

本院认为，本案争议的焦点问题是：1、多收款项的定性以及是否应退还；2、逾期办证违约金的计算比例。3、原审程序是否违法。

关于争议的第一个焦点，根据双方的合同约定，配套费由潍坊XX公司代收代交。陈XX主张多收房款的数额，与潍坊XX公司收取的配套费数额相符，且潍坊XX公司为陈XX开具的收据上载明为“配套费”，因此，多收款项应为配套费。而对于配套费的收取和减免，不属于人民法院民事案件的受案范围，且行政部门也对配套费的认定及返还流程做出了明确规定，陈XX应按规定要求解决。多交的契税也不属于人民法院民事案件的管辖范围。故原审判决对上诉人要求退还其多交购房款11559.00元及因此而产生的契税346.70元的诉求不予支持并无不妥。

关于争议的第二个焦点，陈XX在起诉状中主张潍坊XX公司应赔偿其逾期办理产权属登记违约金3667.6元，在上诉人没有提出变更该项诉讼请求的情况下，原审法院依陈玉的主张认定潍坊XX公司向陈XX支付逾期办证违约金3667.6元，并无不当。

关于第三个焦点，通过对原审法院庭审情况的审查，原审时已经就合议庭人员的组成进行明确告知，并征求了双方当事人的意见，上诉人并未就此提出异议，二审中上诉人再以此为由主张原审程序违法，没有事实依据，本院不予支持。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人陈XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　崔XX

审判员　　宫XX

审判员　　汪XX

书记员　　房XX