甘XX与福建家景置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告甘XX，女，1975年9月4日出生，汉族，无业，住福建省福鼎市。

委托代理人禇XX、陈光天，福建鼎平律师事务所律师。

被告福建家景置业有限公司，住所地福鼎市XX都，组织机构代码：772XXXX0098-1。

法定代表人陈XX，系该公司董事长。

委托代理人李剑锋，福建民哲律师事务所律师。

原告甘XX诉被告福建家景置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月21日受理后，依法由审判员李X适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甘XX委托代理人陈光天，被告福建家景置业有限公司委托代理人李剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告甘XX诉称，2011年4月9日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购置被告开发的“山水名都”K5幢601号商品房，被告应在2012年6月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。合同签订后，原告依照合同约定已付清了全部购房款651320元，但被告却一直拖延至今仍未通知原告办理房产交付手续。为此，原告于2013年10月初多次与被告口头交涉交房事宜，但被告工作人员百般推诿，拒不支付延期交房违约金，亦不回复何时交房，故诉至本院，请求依法判令被告向原告支付自2012年7月1日起至2014年5月19日止按原告已付款651320元的日万分之三计算的违约金。

被告福建家景置业有限公司辩称，交房存在的逾期情况并不是原告所陈述的“至今仍然逾期”，实际上在2012年9月10日该工程已经经过竣工验收。在2012年12月10日已经建设主管部分做了竣工验收备案。因此该商品房已具备、建设规划、消防等有关法律规定交房条件，被告也在2012年12月27日书面通知原告交房。在此之前原告及其他客户已经与被告协商达成一致意见，约定被告支付逾期交房的为违约金10787元，原告当时在双方的协调会上也同意，其余的客户也都按该调解方案已经完毕，因此原告起诉要求自2012年6月30日至判决生效之日的违约金缺乏事实依据，也违背双方当时确定意见，请求法庭依法做出客观公正的判决。

经审理查明：原告甘XX与被告福建家景置业有限公司于2011年4月9日签订了编号为MF-2007-01-NOXXX的《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买“山水名都”第K5幢601号商品房，商品房价款为651320元（其中首付款为211320元，按揭贷款440000元），合同第八条约定“交付条件与期限。出卖人应当在2012年6月30日前，……将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……”第九条约定“出卖人逾期交房有违约责任。除本合同第八规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金”。第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，并于2011年4月18日办理商品房预售备案。2011年3月16日原告已预先支付首付款211320元，合同签订后，原告于2011年12月15日通过按揭贷款支付购房款440000元。2012年9月20日被告完成商品房建筑工程竣工验收，2012年12月10日完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2012年12月27日被告发出交房通知书，要求原告对购买商品房进行交接，但被告向原告邮寄地址为秦屿镇寒碧秦川路177号。2013年6月17日福鼎市房地产管理所根据2011年12月12日的申请对该商品房颁发房屋使用权证，但原告未予以领取。2013年7月20日原告夫妻向福鼎市国土资源局申请办理国有土地使用权证。由于原告要求被告继续履行合同，并支付违约金，经协调无法达成协议，双方至今未办理房产交接手续，故原告诉至本院。

上述事实，有原告提供的原告身份证、私营企业登记基本表、商品房买卖合同、商品房销售发票，被告提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、交房通知书、园通速递详情单、原告户籍和本院依被告申请调取商品房登记申请表、房屋使用权证、商品房土地使用权申请表及在庭审的陈述予以证实。

综上所述，本院认为，原告甘XX与被告福建家景置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。原告甘XX已交纳首付房款和办理按揭手续，其全部交纳购房款，而被告未按合同约定于2012年6月30日前交付商品房，其行为已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任，故原告主张被告应继续履行合同和承担相应违约金符合法律规定，本院予以支持。该商品房在已完成各项验收手续，符合交房条件，被告应当及时通知原告履行交接手续，但被告通知原告并非原告合同确认的户籍地，被告也未提供证据证实被告已书面通知原告，故对被告主张被告已履行通知义务，本院不予认定。2013年7月20日原告在房屋使用权颁发后，向土地部门申请办理国有土地使用权，应认定原告对该商品房实际转移占有，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原告应当予以接收，若不接收视为完成交付使用，故被告应当承担自约定的交付次日起至被告转移占有时的违约金。原告主张逾期违约金应当按原告已交纳首付款和已支付按揭款为基数计算，原告已实际支付首付款211320元和按揭贷款440000元，原告已付款项应为651320元，故原告主张被告应支付自2012年7月1日起按合同约定已付款项651320元的日万分之三计算至2013年7月20日止的违约金，本院予支持，其余超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：

一、被告福建家景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告甘XX自2012年7月1日起至2013年7月20日止按合同约定已付款项651320元的日万分之三计算的违约金。

二、驳回原告甘XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2989元，减半收取1494.5元，由原告甘XX负担658.5元，被告福建家景置业有限公司负担836元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。

审判员　　李X

书记员　　林X

附注

本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

引用的主要法律条文：

1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条：最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。

地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。

各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。

第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。