赵XX与杨XX农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）赵XX，女，1972年11月18日出生。

委托代理人孙德华，北京市青天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）杨XX，男，1963年3月2日出生。

委托代理人刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。

委托代理人杨XX（杨XX之女），1991年2月2日出生。

上诉人赵XX因与被上诉人杨XX农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第12967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2014年8月，赵XX起诉至原审法院称：2013年1月17日，我与杨XX签订了一份房屋买卖合同书约定，杨XX将其所有的坐落于顺义区×镇×村×街×号院的北房五间和西厢房一间出卖给我，价款150000元；如有任何一方违约需向对方按房价的两倍支付违约金。合同签订以后，我即向杨XX支付了房价150000元。然而，合同生效以后，杨XX却未履行合同义务，拒绝向我支付房屋，其与案外人胡X轮番向法院起诉要求解除和赵XX签订的房屋买卖合同，均因其证据不足被法院驳回。即便如此，杨XX仍拒绝履行其对我交房的合同义务，已构成实质性违约。因此根据合同法、民法通则等相关法律规定，诉至法院，请求判令：一、杨XX履行其与我签订的房屋买卖合同，将×村×街×号院的房屋交付给我；二、杨XX支付我迟延履行合同的违约金300000元。

杨XX辩称：赵XX所称的签订合同的相关事实属实。赵XX实际支付了15万元。合同签订后，当天晚上我的家人就不同意出卖房屋，因为签订合同时，我家人不知道，第二天找村委会向赵XX进行交涉，要求退款并解除合同。涉诉房屋现在也没有交付，由我占有、控制，且这个房屋也不能办理产权过户。在2014年8月26日，我已经通知赵XX解除了这个合同，我认为合同已经解除。因此，不同意赵XX的诉讼请求。

原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨XX与赵XX于2013年1月17日签订的关于涉诉房屋的买卖合同依法成立，应为有效合同。涉诉房屋系杨XX、胡X夫妻共同财产。赵XX要求杨XX依据合同约定向其交付涉诉房屋，因杨XX未拥有涉诉房屋的全部产权，其需征得共有权人胡X的同意或取得涉诉房屋处分权时，方有权向赵XX交付涉诉房屋。而胡X不同意将涉诉房屋所有权转让给赵XX，使杨XX与赵XX所签合同客观上无法继续履行。经法院释明，赵XX仍然坚持要求杨XX继续履行涉诉合同向其交付涉诉房屋并要求杨XX承担因延迟履行合同所产生的违约金。故对赵XX之诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：驳回赵XX的诉讼请求。

判决后，赵XX不服，仍持原审起诉意见上诉至本院，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。杨XX同意原判。

经审理查明：胡X与杨XX系夫妻关系，于1988年12月25日登记结婚。赵XX为顺义区×镇×村村民。1993年顺义区颁发集体土地建设用地使用证时，将顺义区×镇×村×村×街×号院确权在杨XX之母单×名下。杨XX之父杨×1、之母单×现均已去世，二人生前共育有二子，即杨XX、杨XX。2013年1月17日，杨XX与赵XX签订《房屋买卖合同书》，约定：杨XX将座落于顺义区×镇×村×村×街×号院内北房5间，西厢房1间，卖与赵XX，价款15万元，房款赵XX一次性支付给杨XX。杨XX、赵XX及证人在合同上签字。杨XX在涉诉合同签订后收到赵XX给付的房款15万元，现该宅院尚未交付给赵XX。

另查，胡X以杨XX在其不知情的情况下，私自将涉诉房屋卖给赵XX为由，将杨XX、赵XX诉至原审法院要求判令杨XX与赵XX于2013年1月17日签订的买卖合同无效。原审法院受理此案后，经过审理于2013年12月9日做出（2013）顺民初字第3486号民事判决书，判决驳回胡X的诉讼请求。该判决生效后，胡X不服该判决向原审法院申请再审。原审法院再审后认为：杨XX和赵XX为同一集体经济组织成员，且双方所签房屋买卖合同经过了当地基层组织（即双方所在村民委员会）的确认，故本案的处理结果并不与北京市高级人民法院关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则相悖。关于涉诉房屋系杨XX、胡X夫妻共同财产的认定正确，且胡X在诉讼时亦称涉诉房屋是其夫妻共同财产，故胡X关于涉诉房屋属于杨XX夫妇与杨XX夫妇共同所有的再审理由依据不足。法院根据本案事实，结合相关证据，判决驳回胡X的诉讼请求并无不当。胡X的再审申请理由缺乏事实和法律依据。原审法院于2014年8月11日做出（2014）顺民申字第00004号民事裁定书，裁定驳回了胡X的再审申请。

上述事实，有房屋买卖合同书、（2013）顺民初字第3486号民事判决书、（2014）顺民申字第00004号民事裁定书及当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为：《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

本案中，杨XX与赵XX于2013年1月17日签订的关于涉诉房屋的买卖合同依法成立，应为有效合同。但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于杨XX嗣后能否取得涉诉房屋的全部所有权或者共有权人胡X的同意。根据查明的事实，涉诉房屋系杨XX、胡X的夫妻共同财产，杨XX未取得涉诉房屋的全部所有权，胡X亦不同意将涉诉房屋所有权转让给赵XX。故杨XX与赵XX所签合同客观上无法继续履行。经原审法院释明，赵XX仍然要求杨XX继续履行合同向其交付涉诉房屋并支付迟延履行合同的违约金，原审法院判决予以驳回，处理正确，本院予以维持。赵XX之上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2900元，由赵XX负担（已交纳）；二审案件受理费5800元，由赵XX负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　张XX陈X

书记员　仵XX