北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）京0116民初5240号
原告（反诉被告）：王XX
原告（反诉被告）：伍XX
二原告委托诉讼代理人：徐XX，北京百朗律师事务所律师。
二原告委托诉讼代理人：杨双，北京百朗律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京XX公司
委托诉讼代理人：高XX，北京市XX律师。
被告（反诉原告）：北京影视研修学院
委托诉讼代理人：张XX
原告（反诉被告）王XX、伍XX与被告（反诉原告）北京XX公司（以下简称XX公司）、被告（反诉原告）北京影视研修学院（以下简称研修学院）占有排除妨害纠纷一案，本院于2020年10月27日作出（2020）京0116民初901号民事判决。王XX、伍XX不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院于2021年5月26日作出（2021）京03民终3250号民事裁定，裁定撤销（2020）京0116民初901号民事判决，发回怀柔区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，庭审中经法庭释X将本案案由变更为合同纠纷。原告伍XX及伍XX、王XX的委托诉讼代理人徐XX和杨双、被告XX公司委托诉讼代理人高XX、被告研修学院法定代表人刘XX及委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王XX、伍XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告各项经济损失535286.56元（2019年8月31日第一次断电造成的电脑维修费300元；2019年9月23日至10月27日第二次断电造成的12位客人转移其他酒店费用1886元、退还7位客人住宿费2025元、按2018年度同期营业收入316420.8元的60%计算停业损失189852.48元、12名员工工资损失30800元；2019年12月8日至2020年12月25日第三次断电造成的退还客人住宿费11059元、按2018年度同期营业收入221464.4元的60%计算停业损失132878.64元、12名员工工资损失21120元、2名留守人员2020年1月至5月工资44710.4元、员工解除劳动合同经济补偿金100655.04元）；2.判令被告支付原告代为垫付的取暖费210600元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月11日，二被告签订《房屋及土地租赁合同》，约定被告XX公司将位于北京市怀柔区杨宋镇凤翔开XX房屋面积7000-8000平方米、土地16亩出租给被告研修学院使用，租期10年，自2010年11月1日至2020年11月1日。2013年10月16日，被告研修学院与二原告共同签订《房屋租赁合同》，约定被告研修学院将前述合同项下使用面积共计2000平方米的房屋出租给二原告使用，租期自2013年1月1日至2020年10月31日止。2018年12月18日，怀柔法院作出（2018）京0116民初7837号民事判决，判决二被告签订的《房屋及土地租赁合同》于2018年11月9日解除，被告研修学院将租赁的房屋及土地腾退给被告XX公司。被告研修学院不服提起上诉，2019年3月29日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终2206号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。此后，被告XX公司向怀柔区法院申请强制执行，怀柔法院于2019年6月19日张贴公告要求二原告将租赁的房屋腾退给被告XX公司。二原告就此提出执行异议，怀柔法院于2019年7月24日作出执行裁定，认为二原告承租的涉案房屋系从被告研修学院处租赁，被告XX公司作为房产权利人亦认可该转租行为，二原告租赁使用的房屋尚在租赁期间内，故裁定在原告承租房屋范围内和租赁期间，中止对二原告租赁期间和租赁范围内房屋的执行。租赁期限内，二原告使用涉案房屋成立“北京XX”酒店，并用该酒店加盟“XX酒店”集团，从开业至今一直经营良好。2019年8月31日、9月23日至10月31日，被告XX公司多次对酒店采取强行断电、断水、封门等手段，导致酒店无法正常经营。在此期间，给原告造成停业、客人换店、退房、电脑维修、员工工资等各项经济损失，故起诉至法院。
被告（反诉原告）XX公司辩称并反诉称：不同意二原告的诉讼请求。第一，原告所述的经济损失没有实际产生，即使产生也应当自行承担。XX公司在原告占用房屋期间，还垫付了水电费11646元和取暖费86000元。第二，XX公司采取断水断电的理由是法院判决XX公司与研修学院解除合同后，XX公司多次与二原告沟通续租事宜均未达成一致，且原告拖欠XX公司500多天的租金和水电费、供暖费。XX公司多次采取断水断电行为是为了督促原告履行交费义务，但原告仍未交费。现XX公司提出反诉，反诉请求：1.判令王XX、伍XX自2018年11月10日起，按照每日每平米2元的标准向XX公司支付房屋占用使用费至其实际腾退之日止；2.判令王XX、伍XX支付XX公司水电费11646元及2019年供暖费86000元（2000平方米*43元）；3.反诉费由王XX、伍XX负担。
被告（反诉原告）研修学院辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求，二原告要求的损失与研修学院无关。且原告至今尚欠研修学院2014年和2018年的部分房租，原告还额外占用合同约定2000平方米以外的一层大门对面和西侧面积约80平米的地方，该80平米也应当由原告给付使用费。此外，原告无视协议条款及自己作出的以学生公寓命名学院招待所的承诺，擅自将招待所改为XX酒店，研修学院为此受到教委有关部门的批评，原告擅自变更用途严重影响研修学院的声誉和生源，造成研修学院经济损失20万元。故研修学院提出反诉，反诉请求：1.判令王XX、伍XX支付研修学院2014年未付房租15万元；2.判令王XX、伍XX支付研修学院2018年1月1日至2018年11月9日期间的房租262232元；3.判令王XX、伍XX按照每日每平米0.41元的标准给付研修学院2014年1月1日至2018年11月9日一楼大厅80平米的占有使用费57530元；4.判令王XX、伍XX赔偿研修学院擅自改变涉案房屋使用用途造成的经济损失20万元；5.本案反诉费由王XX、伍XX负担。
反诉被告王XX、伍XX辩称，不同意XX公司和研修学院的反诉请求。对XX公司的具体答辩意见是：第一，不同意自2018年11月10日起按每日每平米2元的标准向XX公司支付房屋使用费。XX公司的该项诉请没有计算标准和合同依据，且XX公司自2019年8月31日开始断电已经造成二原告无法使用涉案房屋，不应计算使用费用；第二，不同意给付XX公司的水电费和供暖费。二原告已经将水电费交纳至2019年11月20日，因此即使存在欠付水电费，数额也不会太高。XX公司断水断电后，暖气无法使用，因此也不应支付供暖费。对研修学院的答辩意见为：第一，研修学院要求支付的2014年租金15万元已经超过诉讼时效，而且在原告和研修学院履行合同期间，研修学院从未向原告提出过欠付租金的问题。该15万元未付的原因是原告承租涉案房屋后无法办理营业执照，原告就此与研修学院协商将原告2014年的租金减免15万元，该15万元不是原告欠付租金而是已经协商一致达成的减免。第二，不同意支付研修学院要求的2018年租金262232元。研修学院与XX公司在2018年因房屋租赁产生诉讼，XX公司不让原告将租金交给研修学院，研修学院态度又不明朗，导致原告不知将租金交给谁。第三，不同意研修学院要求支付80平米占用费57530元的反诉请求。研修学院该项请求没有合同依据，在双方合同履行期间，研修学院从未要求原告支付该80平米占用费，该80平米位于一楼大厅，装修由原告完成，但实际由原告和研修学院共同使用。因租赁合同约定原告租赁研修学院二层至五层，但原告在二层留给研修学院80平米的办公用房供其使用，因此原告与研修学院都默认一层大厅的80平米使用费与二层80平米的办公用房租金相互冲抵。第四，对研修学院要求改变房屋用途的损失20万元，原告不认可。首先，合同约定经营招待所，但招待所与酒店本质相同，都是住宿，因此原告没有违反合同约定，原告在2015年就取得速8授权经营，一直到2018年为止，研修学院都未提出过异议，而且研修学院作为民办学校，其生源多少与影视学院自身各项因素有关，是市场行为而与原告无关。
原告（反诉被告）王XX、伍XX对其主张出示下列证据：1.（2019）京0116执异114号执行裁定书，证明原告对涉案房屋享有合法使用权；2.电脑维修费收据，证明2019年8月31日因断电维修前台电脑支付维修费300元；3.如水快捷酒店人员名单，证明2019年9月23日，因断电转移12位客人到如水酒店入住，支付住宿费1886元；4.退住宿费收据，证明2019年9月23日有7位客人因断电退住宿费2025元；5.酒店综合日报表，证明2018年度同期营业收入316420.8元；6.劳动合同，证明原告经营酒店在职员工14人；7.付款小票，证明原告支付2018年供暖费290600元，其中代被告垫付210600元；8.建设银行回单，证明原告支付员工2019年9月、10月工资，其中包括2019年9月23日至10月27日断电期间的最低工资31973.24元；9.退住宿费收据，证明2019年12月8日因断电退客人住宿费为11059元；10.2018年度和2019年度酒店综合月报表，证明2018年12月至2019年6月同期营业收入XXX.9元；11.建设银行回单，证明原告支付2019年12月工资，其中包括2019年12月8日至12月31日断电期间最低工资21120元；12.建设银行回单、业务回执，证明酒店因断电停业，留守2人24小时值班，发放2020年1月至5月工资44710.4元；13.公司解散补偿协议书、建设银行客户回单，证明酒店因断电至今无法营业，2019年12月31日解散员工支付员工经济补偿金共计100655.04元；14.照片、视频光盘，证明2019年12月8日，被告对原告经营的酒店采取封门、断电手段；15.住所证明，证明杨宋镇政府是涉案房屋产权人；16.营业执照，证明因为研修学院迟迟未能提供产权证明等办理营业执照所需手续，直至2015年3月31日才办理“北京XX”营业执照；17.研修学院于2018年10月29日出具的收取XX酒店2018年房租210600元的收据，证明原告已经支付2018年房租210600元；18.照片，证明下雨天院内严重积水，雨水流入电梯间导致原告多次无法正常营业；19.胡艳军劳动合同、李XX解除劳动合同通知书，证明补强原告关于支付给员工工资和经济补偿金的证据；20.北京XX2019年9月30日及12月15日酒店停业申请、现金日记账，证明因被告擅自断电，原告两次向XX酒店总部申请暂停营业，现金日记账显示第32-33,37-43页除总部结算前期房费外，原告没有营业收入，该证据与证据10相互印证，故被告应向原告赔偿断电损失；21.怀柔区杨宋镇政府2013年11月6日出具的“关于北京影视研修学院综合楼办理相关手续函”、消防改造合同书、怀柔宾馆工程结算单、XX酒店修复工程报价单等，证明原告为经营投入大量资金，因被告行为导致租赁合同提前解除，造成原告前期投入损失。
经质证：被告（反诉原告）XX公司对证据1执行裁定书、证据7供暖费小票、证据14照片、证据15住所证明的真实性认可，但不认可执行裁定的证明目的，不认可住所证明与本案的关联性，认可光盘中断电的事实，但否认封门行为。对原告王XX、伍XX出示的其余证据，XX公司均不认可真实性、合法性、关联性和证明目的；被告（反诉原告）研修学院对证据7供暖费小票、证据19胡艳军的劳动合同和李XX的解除劳动合同通知书、证据20的酒店停业申请和现金日记账的真实性无异议，对证据21的关联性提出异议。对原告王XX、伍XX出示的其余证据，研修学院均认为与研修学院无关，不发表质证意见。
被告（反诉原告）XX公司对其主张出示：1.（2018）京0116民初7837号民事判决书，证明XX公司与研修学院的租赁合同于2018年11月9日解除；2.房屋租赁合同，证明王XX与研修学院租赁合同的权利义务关系；3.收条，证明王XX、伍XX欠付水电费数额；4.转账记录，证明XX公司支付涉案房屋供暖费；5.怀柔法院多元调解受理通知书，证明王XX二人拖欠XX公司房租和水电费，XX公司起诉后进行了调解；6.房屋使用合同，证明XX公司与王XX二人就房屋租赁合同事项进行过协商；7.XX公司与王XX的微信截图，证明XX公司与王XX协商涉案房屋的租赁合同并向王XX催要供暖费；8.XX公司与酒店吴XX微信截图，证明XX公司向王XX酒店工作人员催要水电费；9.照片，证明王XX二人欠付水电费的数字；10.酒店现场照片，证明XX公司到王XX酒店多次催要水电费和供暖费；11.XX公司与伍XX的微信截图，证明XX公司多次催要租金；12.房屋使用合同，证明王XX二人占用XX公司房屋的市场租赁价格；13.涉案房屋周围房屋出租情况照片，证明王XX二人占用XX公司房屋的市场租赁价格；14.供暖费、水电费发票、房屋使用费的参考合同，证明租赁价格每平方米1.69元；15.王XX、伍XX的民事上诉状，证明原审901号一审判决后，王XX、伍XX不服判决，在原告提交给北京市三中院的上诉状中认可存在水电费11002元、供暖费82775元；16.北京三中院（2020）京03民终12816号民事判决书，证明XX公司反租研修学院400平米，XX公司应按400平米的标准支付2018年至2019年供暖费16000元；17.怀柔区法院执行案件受理通知书，证明XX公司2019年6月6日向法院申请研修学院腾退房屋；18.怀柔区法院（2019）京0116执1626号公告，证明截至2019年6月19日，研修学院仍未履行腾房义务；19.杨宋镇政府说明，证明研修学院承诺在2019年7月30日腾退房屋；20.王XX、伍XX欠代收水电费明细和票据，证明上载缴费人为北京XX2019年12月18日的电费发票11646元、上载缴费人为北京XX2019年12月18日的水费收据774元；21.上载开票日期为2020年3月3日且购买人为北京XX的供暖费发票86000元，证明XX公司代付供暖费。
经质证：原告（反诉被告）王XX、伍XX对证据1民事判决书、证据2研修学院与王XX二人签订的房屋租赁合同、证据5法院立案通知书、证据14中的交费票据、证据15民事上诉状、证据16判决书、证据17执行案件受理通知书、证据18（2019）京0116执1626号公告的真实性认可，但不认可证据5、证据14和证据15的证明目的，对证据16、证据17、证据18的证明目的不发表质证意见，认为和其没有关系，对证据19的真实性认为无法核实，亦不发表质证意见。对XX公司出示的其余证据，原告王XX、伍XX均不认可。被告（反诉原告）研修学院对XX公司出示的证据16、17、18、19的真实性认可，但不认可证据18的证明目的，对XX公司出示的其余证据不发表质证意见。
被告（反诉原告）研修学院对其主张出示下列证据：1.研修学院与王XX、伍XX签订的房屋租赁合同，证明未经研修学院同意，王XX二人不得改变合同约定的房屋租赁用途，拖欠租金不得超过3个月；2.研修学院关于完善小区的请示，证明租赁用途仅为内部招待所使用；3.研修学院给王XX、伍XX的公函，证明研修学院催促王XX二人2013年未付租金，该公函有被反诉人值班经理的签字；4.王XX承诺，证明王XX承诺租赁场地为学院招待所，保证不影响学院正常办学；5.XX酒店一楼内外照片，证明王XX额外占用租赁合同外的一层大厅对面和西侧场地80平方米；6.研修学院2016年4月30日向王XX、伍XX催交拖欠房租的公函，内容为：“王XX、伍XX，根据你方和学院签订的房屋租赁合同第八条第一款，你方违反本款第6条‘拖欠房租累计3个月以上’，现在通知你方在3日内交清所拖欠的房租”，该公函上手写内容为“签收速八李XX”。研修学院用以证明其向原告送达的催交房租公函已经原告员工李XX签收；7.研修学院2016年4月30日告知王XX、伍XX改变房屋用途并限期要求拆除XX酒店牌子的公函，该公函手写内容为“签收速八李XX”。研修学院用以证明该份公函已经原告员工李XX签收；8.研修学院2015年度、2016年度、2017年度、2018年度审计报告四份，证明因原告外挂XX酒店招牌影响研修学院办学；9.研修学院的招生简章，证明研修学院学生的学费标准以及研修学院减少生源的损失；10.照片、怀柔区食品药品监督管理部门作出的行政处罚决定，证明法院判决XX公司与研修学院2018年11月9日解除租赁合同后，研修学院师生未在院内教学或活动，只留守2人看管物品，XX公司控制了大门，一直在院内违法生产化妆品，2019年1月供暖期内被有关行政部门发现查处，故210600元供暖费应由被告XX公司承担。
经质证：原告（反诉被告）王XX、伍XX对证据1租赁合同、证据5的XX酒店一楼内外照片的真实性认可，但不认可证明目的，对研修学院出示的其余证据的真实性均不认可，以研修学院提交证据10的时间已经超过举证期限而不予质证；被告（反诉原告）XX公司对两份公函的真实性表示不清楚，对年度审计报告和招生简章的真实性均不认可，对研修学院出示的其余证据，XX公司不发表质证意见。对证据10，XX公司对照片的真实性和证明目的不认可，对处罚决定书的真实性认可，但不认可证明目的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2003年3月28日，XX公司自怀柔区杨宋镇政府购买了杨宋镇域内长城医院资产，包括医院占地4000平方米的土地使用权和面积3151.9平方米的办公楼建筑，并附带医院北边、派出所南边的一块空地6667平方米。
2010年11月11日，被告XX公司与被告研修学院签订《房屋及土地租赁合同》，约定研修学院租赁XX公司位于怀柔区杨宋镇凤翔开XX的房屋7000-8000平方米、土地16亩。2013年10月16日，被告研修学院将上述租赁范围内2000平方米的房屋转租给原告王XX、伍XX二人，双方签订《房屋租赁合同》，约定：研修学院（甲方）将怀柔区杨宋镇凤翔XX沿街南楼2、3、4、5层及一层大门东侧出租给王XX、伍XX（乙方）做招待所使用，其中一层大门东侧做前台登记接待室；房屋租赁期限自2014年1月1日至2020年10月31日，自合同签订之日起至2013年12月31日为装修期；房屋租金为每年30万元，于每年12月25日前支付；房屋租赁期间，王XX、伍XX应按时交纳水电、暖气费。上述《房屋租赁合同》签订后，王XX、伍XX接收涉案房屋并进行装修改造，装修时将《房屋租赁合同》外的一层大厅对面及西侧，面积大约为80平米的场地一并进行了装修，其中大厅对面用于前台接待，大厅西侧摆放了沙发、茶几等物。装修完成后，王XX、伍XX即开始营业。2014年5月23日，王XX向研修学院出具承诺，内容为：“北京影视研修学院招待所内装修工程已全部完成，杨宋镇政府要求以学生公寓命名。镇政府方面的协调工作由我们负责，学院全力配合，保证不影响学院的正常办学”。原告王XX、伍XX向被告研修学院交纳了2014年租金15万元。2015年3月31日，伍XX取得“北京XX”营业执照，随后即在楼外悬挂“XX酒店”广告牌。2015年至2017年的租金，原告王XX、伍XX均按合同约定的年租30万元进行了交纳。
2018年10月17日，XX公司因研修学院拖欠租赁费向我院起诉，要求：1.解除XX公司与研修学院签订的《房屋及土地租赁合同》，研修学院将租赁房屋交付给XX公司；2.研修学院给付XX公司租金210万元。在该案审理期间，王XX、伍XX于2018年10月29日向供暖公司交纳2018年11月15日至2019年3月15日的供暖费290600元，研修学院于当日为王XX、伍XX出具收据，上载：今收到XX酒店2018年房租210600元。2018年12月18日，我院就XX公司与研修学院上述租赁合同纠纷作出（2018）京0116民初7837号民事判决书，判决：一、XX公司与研修学院签订的《房屋及土地租赁合同》于2018年11月9日解除；二、研修学院于判决生效后十日内将租赁的房屋及土地腾退给XX公司；三、研修学院给付XX公司租金210万元。研修学院不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）京03民终2206号民事判决：驳回上诉、维持原判。2019年6月，XX公司向我院申请强制执行。在执行过程中，王XX、伍XX以其与研修学院签订《房屋租赁合同》为由向我院提出案外人执行异议。我院于2019年7月24日作出（2019）京0116执异114号执行裁定书，裁定：中止对王XX、伍XX租赁期间和租赁范围内房产的执行。此后，XX公司与王XX就涉案房屋在双方之间另签租赁合同事宜进行协商，未果。期间，XX公司先后三次对王XX、伍XX使用的涉案房屋采取断水断电行为。王XX、伍XX最后一次向XX公司支付水电费10629元的时间是2019年11月20日。2020年10月25日，王XX、伍XX搬离涉案房屋、场地。
2020年1月21日，原告王XX、伍XX以占有排除妨害纠纷为案由向我院起诉XX公司和研修学院，要求被告恢复用水用电、赔偿三次断水断电的损失354861.46元、给付原告代为垫付的供暖费210600元。被告XX公司不同意原告的诉讼请求，并反诉请求王XX、伍XX腾退房屋、支付房屋占用费XXX元及利息、水电费11646元、2019年11月15日至2020年3月15日的取暖费86000元。被告研修学院亦不同意原告王XX、伍XX的诉讼请求，亦反诉请求在扣减王XX、伍XX垫付的供暖费210600元后再向研修学院支付租金及利息共计428747元、房屋租赁合同范围外80平方米的租金76351元及利息3441元、王XX、伍XX擅自改变其租赁房屋用途的损失200000元。2020年10月27日，我院作出（2020）京0116民初901号民事判决书，判决：一、研修学院于判决生效后七日内返还王XX、伍XX垫付的供暖费210600元；二、王XX、伍XX于判决生效后三十日内将其租赁合同约定范围外的80平米房屋腾退给XX公司，并按照每日821元的标准向XX公司支付使用费；三、王XX、伍XX于判决生效后七日内向XX公司支付水电费11646元、供暖费86000元；四、驳回王XX、伍XX的其他诉讼请求；五、驳回研修学院的反诉请求；六、驳回XX公司其他反诉请求。判决后，王XX、伍XX、研修学院均不服判决上诉至北京市第三中级人民法院，王XX、伍XX在民事上诉状中要求将水电费11646元扣减XX公司已经接收使用的2间办公室75平米和一层大厅80平米的费用，扣减后水电费应为11002元，要求将供暖费86000元扣减75平米供暖费后为82775元。2021年5月26日，北京市第三中级人民法院作出（2021）京03民终3250号民事裁定书，裁定：一、撤销（2020）京0116民初901号民事判决；二、本案发回怀柔区人民法院重审。
2021年7月19日，我院重新立案并另行组成合议庭进行审理，重审期间经法庭释X后将案由变更为合同纠纷。原告王XX、伍XX撤回要求被告恢复用水用电的诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告三次断电的经济损失535286.56元；2.判令被告返还原告代为垫付的取暖费210600元。被告（反诉原告）XX公司撤回要求王XX、伍XX腾退房屋的诉讼请求，变更后的反诉请求为：1.判令王XX、伍XX按照每天每平米2元的标准，给付2018年11月10日至其实际腾退之日止的使用费；2.判令王XX、伍XX给付水电费11646元及2019年11月15日至2020年3月15日的供暖费86000元（2000平米*43元）。被告（反诉原告）研修学院变更反诉请求为：1.判令王XX、伍XX支付2014年未付租金15万元；2.判令王XX、伍XX支付2018年1月1日至2018年11月9日未付租金262232元；3.判令王XX、伍XX按照每天每平米0.41元的标准，给付2014年1月1日至2018年11月9日期间租赁合同约定范围外80平方米的使用费57530元。
经法庭询问，原、被告对下列问题回答如下：1.原告王XX、伍XX与被告研修学院所签租赁合同约定的2000平米是否就是涉案楼栋二层至五层的面积？原告王XX、伍XX和被告研修学院均予认可；2.被告研修学院使用的涉案楼房二楼2间办公用房是否包括在二原告承租的2000平米范围内？二原告回答为包括，但被告研修学院予以否认，称该二楼80平米办公室就是二间房屋，是其另外留下的，不在原告承租范围内；3.被告研修学院在发现二原告使用一层大厅对面和西侧约80平米的范围后，双方对此是如何约定的？二原告回答为二原告将其承租的二楼2间办公用房大约80平米免费留给被告研修学院使用，被告研修学院将其一楼大厅对面和西侧大约80平米给二原告免费使用。被告研修学院不予认可，称双方曾商量免除研修学院在原告招待所的住宿费用折抵该面积租金，后因原告未给研修学院住宿免费，故和原告要租金；4.二原告悬挂速8招牌的时间以及被告研修学院发现的时间？二原告称是2015年四五月份悬挂，被告研修学院表示具体时间记不清，但认可于原告悬挂当天即已发现；5.研修学院发现原告悬挂速8牌子后为何没有与原告解除租赁合同而是继续收取原告租金？研修学院称其曾通过他人告知原告拆除，但原告一直没拆。二原告对此予以否认；6.如何理解界定二原告与被告研修学院所签租赁合同中的“招待所”？是否允许原告对社会公开经营？被告研修学院认为约定的用途就是学院招待所和学生公寓，且王XX曾在2014年5月23日作出书面承诺。二原告认为招待所就是旧称，实质与酒店没有区别，作出书面承诺书的目的是为办理营业执照；7.2018年11月至2019年3月29日，被告研修学院是否仍使用其租赁的房屋土地？被告研修学院称2018年11月9日合同解除后，除原告使用的涉案房屋外，其他房屋均被XX公司控制，研修学院无法进入。被告XX公司对此未向法庭作出正面回答，但表示法院2019年8月强制执行时，研修学院已经不在涉案楼栋；8.二原告将涉案房屋腾退给被告XX公司的时间？二原告称其于2020年10月25日腾退，双方虽未办理交接手续，但XX公司曾在（2021）京0116民初161号财产损害赔偿诉讼时认可涉案房屋已经腾退。经法院调取（2021）京0116民初161号案件开庭笔录，被告XX公司在该笔录中认可王XX、伍XX腾退时间为2020年10月23日。
另查明：根据已经生效的（2020）京03民终12816号民事判决可以认定，XX公司与研修学院签订《房屋及土地租赁合同》后，XX公司又于2017年8月31日开始反租研修学院400平米房屋用于生产化妆品。
本院认为，关于原告王XX、伍XX的本诉请求，本案争议的焦点问题是：被告XX公司采取断水断电的行为是否具有合法合理性。对此，本院认为：首先，王XX、伍XX作为涉案房屋的次承租人，在知晓北京市第三中级人民法院已于2019年3月29日终审判决出租人XX公司与承租人研修学院的租赁合同于2018年11月9日解除且该解除原因系因研修学院拖欠租金所致的情况下，应尽快向XX公司交纳2018年11月10日以后的房屋使用费，但截至XX公司2019年8月31日第一次断电前，王XX、伍XX并未向XX公司支付涉案房屋使用费，应认定被告XX公司采取的断水断电行为意在向二原告进行提醒、督促。被告XX公司虽存在要求原告提高房屋使用费标准的问题，但原告不能以此作为其完全拒付房屋使用费用的理由，原告至少应当按照其与研修学院约定的租金数额向XX公司支付费用，如此方可对抗XX公司断水断电的合法性；其次，XX公司第一次断电的时间较短，此后依次间隔22天、40天在仍未收到原告给付的房屋使用费后才进行第二次、第三次断电行为，故无论从XX公司采取的间断式断电方式还是从三次断电的时间间隔看，均较为合理，故对原告王XX、伍XX要求被告XX公司赔偿其三次断电行为的损失535286.56元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告给付其2018年11月15日至2019年3月15日期间垫付的供暖费210600元，本院认为：研修学院虽在2018年10月29日为原告出具收据，将原告垫付的供暖费210600元作为原告应付的2018年租金，但鉴于法院已经确认研修学院与XX公司之间的《房屋土地租赁合同》已于2018年11月9日解除，且XX公司在本案中反诉要求王XX、伍XX给付其2018年11月10日以后的房屋使用费，故本院不宜再将原告垫付的2018至2019年度供暖费210600元认定为原告交付的2018年部分租金。关于此部分供暖费用的返还主体，本院认为：研修学院虽主张2018年11月15日至2019年3月15日的供暖费应由XX公司返还，但研修学院未就此间的供暖利益全部由XX公司享受的主张出示相关证据，结合研修学院在本案原审901号案件中的书面答辩意见、XX公司向我院申请强制执行研修学院腾退的时间，以及北京市第三中级人民法院（2020）京03民终12816号民事判决确定的XX公司反租研修学院400平米房屋的事实，本院认定该部供暖费应由被告研修学院返还原告193400元，由XX公司返还原告17200元。
关于反诉原告XX公司的反诉请求，本院认为：XX公司在长期未收到王XX、伍XX房屋使用费的情况下采取断水断电具有合理合法性，故王XX、伍XX仍需支付此间房屋使用费，具体给付标准应参照王XX、伍XX与研修学院签订的转租合同按照每日821元计算，给付期限为2018年11月10日至王XX、伍XX认可的实际腾退日2020年10月25日，经计算为587836元。关于王XX、伍XX未付2019年11月21日至2020年10月25日的水、电费11646元和2019年11月15日至2020年3月15日供暖费86000元，本院予以确认。
关于反诉原告研修学院要求反诉被告王XX、伍XX给付其2014年欠付租金15万元的反诉请求，本院认为：王XX、伍XX租赁涉案房屋的目的系为经营招待所，但涉案房屋确实是在2015年3月27日才由怀柔区杨宋镇政府在工商登记材料中的住所证明上盖章，伍XX亦于2015年3月31日经工商登记办理营业执照，结合研修学院认可王XX、伍XX在2015年至2017年期间均足额交付房租30万元的事实，以及研修学院在长达五六年的时间里均未对此做出明确要求，且研修学院不能充分证明其出示的2016年4月30日催交房租公函上确系王XX、伍XX员工李XX本人签字，该公函所载拖欠房租累计3个月以上的情形也不能证明直接指向2014年房租，故对王XX、伍XX关于因涉案房屋产权问题影响其办理营业执照导致口头协议扣减2014年租金15万元的抗辩意见，本院予以采纳。因王XX、伍XX未向研修学院支付2018年租金，故其应向研修学院支付2018年1月1日至2018年11月9日的房租256973元。关于研修学院要求王XX、伍XX支付涉案房屋一层大厅对面及西侧大约80平米的房屋使用费，本院认为：王XX、伍XX与研修学院所签《房屋租赁合同》约定的承租范围是南楼二层、三层、四层、五层和一层大门东侧，但在该承租范围内的二层有2间房屋用于研修学院办公用房，涉案楼房一层大厅对面及西侧大约80平米的范围虽未在双方所签《房屋租赁合同》约定的承租范围内，但王XX、伍XX自承租之日起就装修使用该范围内的面积，结合上述事实以及研修学院从未向王XX、伍XX主张上述范围内的租金，本院对王XX、伍XX关于其承租范围内的二层2间房屋给研修学院使用，而承租范围外的一层大厅对面及西侧大约80平米的空地给王XX、伍XX使用，二处房租相互折抵的抗辩意见，本院予以采纳，对研修学院此项反诉请求，本院不予支持。研修学院作为学习表演技能的学校，其生源多少与学校软硬件、社会就业需求等诸多因素有关，故对研修学院反诉要求王XX、伍XX赔偿其擅自改变涉案房屋使用用途造成研修学院生源较少损失200000元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告王XX、伍XX垫付的2018至2019年度供暖费210600元由被告北京影视研修学院返还193400元，由被告北京XX公司返还17200元（本判决生效后十日内执行）；
二、反诉被告王XX、伍XX给付反诉原告北京XX公司2018年11月10日至2020年10月25日的房屋使用费587836元、水电费11646元、2019至2020年度供暖费86000元，以上共计685482元（本判决生效后十日内给付）；
三、反诉被告王XX、伍XX于本判决生效后十日内给付反诉原告北京影视研修学院2018年1月1日至2018年11月9日房租256973元；
四、驳回原告王XX、伍XX其他的诉讼请求；
五、驳回反诉原告北京XX公司其他的反诉请求；
六、驳回反诉原告北京影视研修学院其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11258.87元，由原告王XX、伍XX负担6799.87元（已交纳），由被告北京影视研修学院负担4093.4元，由被告北京XX公司负担365.6元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉费25725.17元，由反诉原告北京XX公司负担15070.35元（已交纳），由反诉被告王XX、伍XX负担10654.82元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉费10479.62元，由反诉原告北京影视研修学院负担5325元（已交纳），由反诉被告王XX、伍XX负担5154.62元（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 许 英
人民陪审员 崔玉清
人民陪审员 高兴利
二〇二二年二月十八日
法官 助理 赵 琳
书 记 员 夏XX
书 记 员 崔XX
