仇XX、杨XX与刘XX、江*欣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　江苏省苏州市相城区人民法院民事判决书

　　(2019)苏0507民初4892号

　　原告：仇XX，男，1990年9月24日出生，汉族，住江苏省启东市。

　　原告：杨XX，女，1993年10月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省池州市贵池区，住江苏省启东市。

　　原告方共同委托诉讼代理人：侯X、陆X，江苏XX律师。

　　被告：刘XX，男，1985年10月13日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。

　　被告：江XX，女，1990年1月1日出生，汉族，住江苏省盐城市城南新XX。

　　被告方共同委托诉讼代理人：陈芳，江苏理高律师事务所律师。

　　原告仇XX、杨XX与被告刘XX、江XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员丁亦辛独任审判。本案于2019年8月13日、2019年11月4日两次公开开庭进行了审理。原告仇XX(参加第一次开庭)、杨XX以及原告方共同委托诉讼代理人侯X(参加第二次开庭)、陆X(参加第一次开庭)，被告江XX以及委托诉讼代理人陈芳(亦即被告刘XX的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告仇XX、杨XX向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行合同。2、请求依法判令被告向原告支付违约金29.3万元，律师费1.8万元，返还原告已付定金3万元，合计：34.1万元。3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2019年6月6日，原告与被告通过苏州XX公司签订了一份《房屋买卖(居间)合同》。约定原告购买被告位于江苏省苏州市相城区元和XX一区1幢901室房产，建筑面积108平方米，房款总额293万元。原告于当日向苏州XX公司支付购房定金3万元，同时由被告向原告出具了收款收条。2019年6月21日，苏州XX公司通知原告说被告不准备卖房屋。2019年6月23日，原、被告双方来到苏州XX公司面谈，但原被告双方就该房屋买卖无法达成一致。审理中，原告的诉讼请求1变更为要求解除合同，并增加一项诉讼请求为评估费用为2.06万元要求被告赔偿。

　　被告刘XX、江XX辩称，被告对原告的诉请1予以认可。1、被告于2019年6月21日当面通知房地产经纪公司不出售房屋，并转告了原告，但拒绝出售的原因是合同并未约定除定金外的其他房款的支付方式，未明确是一次性支付还是首付加贷款方式。被告于2019年6月15日电话催促中介公司，提醒原告安排房款时，被告知从8月1日起开始办托管手续后办理按揭贷款手续。被告出售房子的目的是为了尽快购买其他房产，按照原告及中介的意思，被告至少在6月6日签订合同后半年以上才能取得房款，将造成被告极大的损失，故被告无法履行涉案合同。2、对诉讼请求2中的违约金不予认可，该条款并非原被告真实意思表示，并且约定过高，具体理由：合同签订时，原、被告主要针对房款总价及定金进行了确认。对交易的细节、房款的支付方式、过户的时间、违约金等并未约定。双方也从未约定过违约金的具体比例。被告在2019年6月21日拿到合同时才发现经纪公司添置了很多条款，故该违约金条款不成立。在合同签订后，原告仅支付了3万定金，并无履行其他任何的合同义务。被告15天后即2019年6月21日通知原告不出售房屋，并且多次表示双倍退还原告定金，并不影响原告购买房屋的经济能力，也未造成原告的其他损失，故原告按房屋总价款10%主张违约金的请求无事实和法律依据。3、关于原告主张律师费、予以返还原告3万元定金的请求。因该合同中并未约定因诉讼引起的相关费用由被告承担，故被告不应当承担律师费用。关于定金部分，合同解除后原告同意返还，并请求法院充分考虑合同履行的程度、支付款项的数额以及原告与中介公司也有过错，并结合被告并非恶意违约等情形，酌情判决被告支付原告不超过1.5万元的损失(包含在双倍返还定金的数额中)。4、关于原告主张的评估费用我方不予认可，被告多次提出返还原告定金并进行相应的赔偿时，原告为达到获取更多非法利益导致其他方面损失的扩大应当由其自身承担，并且在庭审中，法院问询被告涉案房产的增值部分，被告方已经明确告知3万元左右，而原告仍然要求启动鉴定程序，导致高额评估费的损失，对于损失扩大部分被告方不应当承担。

　　经审理查明，2019年6月6日，以两被告为售房人(甲方)、两原告为购房人(乙方)，苏州XX公司为居间方(丙方)，签订《房屋买卖(居间)合同》一份，约定：甲方将位于苏州市相城区元和XX房屋出售给乙方，房屋为成套住宅，所有权人为两被告，建筑面积108平方米，毛坯房，成交价格为293万元。该房屋过户时产生的个税、增值税、契税和其他税费均由乙方承担。甲方、乙方均需向丙方交纳中介信息服务费2.93万元。乙方于2019年6月6日向甲方交纳定金3万元。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证等相关权证交给丙方，丙方出具收件凭证;丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方X如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续。甲乙双方须在2019年8月1日之前提供相应原合法的(过户/贷款)证件，并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于过户之后3日内腾空房屋、交钥匙，甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的责任方X据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。甲方收取定金以后，将房产证、土地证原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。还约定居间方承诺给甲方承担100万元的垫资费用。签署本合同时，甲、乙双方均已查阅本合同全部条款，且丙方已对本合同全部内容进行了详细的解释，即合理的提示，尽到了良好的告知义务。甲乙丙三方对各自的权利义务责任清楚明白，并愿按本合同约定严格履行……。原、被告双方均在合同上签名，居间方由周X签名并加盖公章。同日，两原告支付了3万元定金，两被告向原告方出具收条、确认收到定金3万元。收条上同时载明3万元定金暂存于居间方，待两被告将产证原件交予居间方时、由居间方将该款支付给两被告。后因合同未能履行，原告方遂起诉。

　　另查明，涉案房屋为两被告共同所有，不动产权号为苏(2016)苏州市不动产权第XXX号，建筑面积107.24平方米。原告因向被告购房不成，已在同一小区另行购买5幢1903室房屋，建筑面积111.97平方米，并已2019年9月4日取得不动产权证书。

　　再查明，原告方为本案诉讼，与江苏XX签订《聘请律师合同》，要求该所指派律师担任本案的委托代理人，并应缴纳代理费1.758万元、预缴差旅费0.042万元。2019年6月25日，原告向该所支付1.8万元。2019年8月2日，该律师事务所向原告方开出金额共计1.8万元的江苏增值税普通发票。

　　上述事实，由双方当事人身份信息、《房屋买卖(居间)合同》、收条、《聘请律师合同》、发票、不动产权证书以及当事人陈述为证，本院予以确认。

　　审理中原告认为被告拒绝履行合同导致其损失，并以原告另行购房的房屋价款按单价计算得原告在房价上多支出5.45万元，并因另行购房经自行计算多支出利息16.96万元，因未能购买被告的房屋原告损失22.41万元;另支出律师费1.8万元。开庭、找律师共误工2天、每天损失0.0955万元，另有精神损失难以计算，以证明其在本案中主张房价293万元的10%的违约金29.3万元有事实依据。被告对此不认可。据此原告申请对涉案房屋现价进行鉴定。经协商双方委托江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司进行评估。该公司于2019年10月17日出具估价报告，标的房屋在2019年8月13日价值时点的市场价值为296.16万元。评估费2.06万元由原告预付。

　　审理中，原告还举证与中介在2019年6月21日到6月28日间的微信聊天记录以及6月22日与被告方的通话记录，以证明被告方不愿出售房屋。被告对此认可，并表示其已于2019年6月21日即通知中介方不再出售房屋，原因是合同未约定定金以外的其他房款的支付方式。被告还认为其于2019年6月15日曾催促过中介要求一次性支付房款，但被告知不可以。被告始终认为在2019年8月1日就可以拿到房款，但被告知从8月1日才开始走相关流程，被告据此认为需要半年以上才能取得房款。原告对此认为，其并无一次性付款的能力，而且从来未承诺过一次性付款。双方的聊天记录中能显示被告从未提出因原告不能一次性付款而拒绝履行合同。原告本来就准备将其在南通的房屋卖掉，首付50%，其他需要贷款。被告还举证与中介方周X的聊天记录，中介要求寄不动产权证书以便把合同补上，由此可证明原被告双方间于2019年6月6日签订的合同中有很多空白处;后其于6月11日拍照向中介发送了产权证书的照片。2019年6月21日，被告还问中介“合同给了吗?”以此证明被告于6月21日才拿到了涉案合同。

　　本院认为，原、被告双方所签《房屋买卖(居间)合同》系双方真实意思的表示、且不违反法律规定，应为合法、有效。但该合同仅约定的合同标的及总价款293万元、定金3万元的支付方式、2019年8月1日进行资金托管、违约金等，但对剩余房款290万元的支付期限及支付方式、包括是全款支付还是贷款支付均未作约定。合同生效后双方就房款的支付期限及方式没有约定的可以补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。房屋买卖是大宗交易，现实生活中贷款支付的情况比比皆是，故价款支付期限及方式对涉案合同能否继续履行至关重要。本案中双方就房款是全款支付还是贷款支付不能达成一致意见，亦无法按照合同有关条款或交易习惯确定，故双方间合同无法继续履行，双方均同意解除合同，故涉案合同应予解除。被告方X退还已收取的定金3万元。本案合同解除，因不可归责于任何一方，故原告要求被告支付违约金29.3万元的请求不予支持。同理，原告要求赔偿律师费损失1.8万元的请求亦不予支持。本案中因审理需要而形成的鉴定费2.06万元，由双方各半分担，被告应支付原告1.03万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第九十四条以及相关法律规定，判决如下：

　　一、原告仇XX、杨XX与被告刘XX、江XX之间的《房屋买卖(居间)合同》予以解除。

　　二、被告刘XX、江XX返还原告仇XX、杨XX定金3万元。

　　三、被告刘XX、江XX支付原告仇XX、杨XX鉴定费1.03万元。

　　四、驳回原告仇XX、杨XX的其他诉讼请求。

　　上述第二、三项均于本判决生效之日起十日内履行(如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户;或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：XXX，账号：3220199XXXX0630022017381)。

　　如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案案件受理费减半收取15120元，由原告仇XX、杨XX负担7560元，被告刘XX、江XX负担7560元(该款原告方已自愿垫付，本院不再退还，被告刘XX、江XX在本判决生效后十日内直接给付给原告仇XX、杨XX，如转账支付可一并汇入上述账户)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国XX，账号：10×××76。

　　审判员　　丁亦辛

　　二〇二〇年一月十四日

　　书记员　　柳XX

　　江苏省苏州市相城区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)苏0507民初4892号

　　原告：仇XX，男，1990年9月24日出生，汉族，住江苏省启东市。

　　原告：杨XX，女，1993年10月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省池州市贵池区，住江苏省启东市。

　　原告方共同委托诉讼代理人：侯X、陆X，江苏XX律师。

　　被告：刘XX，男，1985年10月13日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。

　　被告：江XX，女，1990年1月1日出生，汉族，住江苏省盐城市城南新XX。

　　被告方共同委托诉讼代理人：陈芳，江苏理高律师事务所律师。

　　原告仇XX、杨XX与被告刘XX、江XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员丁亦辛独任审判。本案于2019年8月13日、2019年11月4日两次公开开庭进行了审理。原告仇XX(参加第一次开庭)、杨XX以及原告方共同委托诉讼代理人侯X(参加第二次开庭)、陆X(参加第一次开庭)，被告江XX以及委托诉讼代理人陈芳(亦即被告刘XX的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告仇XX、杨XX向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行合同。2、请求依法判令被告向原告支付违约金29.3万元，律师费1.8万元，返还原告已付定金3万元，合计：34.1万元。3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2019年6月6日，原告与被告通过苏州XX公司签订了一份《房屋买卖(居间)合同》。约定原告购买被告位于江苏省苏州市相城区元和XX一区1幢901室房产，建筑面积108平方米，房款总额293万元。原告于当日向苏州XX公司支付购房定金3万元，同时由被告向原告出具了收款收条。2019年6月21日，苏州XX公司通知原告说被告不准备卖房屋。2019年6月23日，原、被告双方来到苏州XX公司面谈，但原被告双方就该房屋买卖无法达成一致。审理中，原告的诉讼请求1变更为要求解除合同，并增加一项诉讼请求为评估费用为2.06万元要求被告赔偿。

　　被告刘XX、江XX辩称，被告对原告的诉请1予以认可。1、被告于2019年6月21日当面通知房地产经纪公司不出售房屋，并转告了原告，但拒绝出售的原因是合同并未约定除定金外的其他房款的支付方式，未明确是一次性支付还是首付加贷款方式。被告于2019年6月15日电话催促中介公司，提醒原告安排房款时，被告知从8月1日起开始办托管手续后办理按揭贷款手续。被告出售房子的目的是为了尽快购买其他房产，按照原告及中介的意思，被告至少在6月6日签订合同后半年以上才能取得房款，将造成被告极大的损失，故被告无法履行涉案合同。2、对诉讼请求2中的违约金不予认可，该条款并非原被告真实意思表示，并且约定过高，具体理由：合同签订时，原、被告主要针对房款总价及定金进行了确认。对交易的细节、房款的支付方式、过户的时间、违约金等并未约定。双方也从未约定过违约金的具体比例。被告在2019年6月21日拿到合同时才发现经纪公司添置了很多条款，故该违约金条款不成立。在合同签订后，原告仅支付了3万定金，并无履行其他任何的合同义务。被告15天后即2019年6月21日通知原告不出售房屋，并且多次表示双倍退还原告定金，并不影响原告购买房屋的经济能力，也未造成原告的其他损失，故原告按房屋总价款10%主张违约金的请求无事实和法律依据。3、关于原告主张律师费、予以返还原告3万元定金的请求。因该合同中并未约定因诉讼引起的相关费用由被告承担，故被告不应当承担律师费用。关于定金部分，合同解除后原告同意返还，并请求法院充分考虑合同履行的程度、支付款项的数额以及原告与中介公司也有过错，并结合被告并非恶意违约等情形，酌情判决被告支付原告不超过1.5万元的损失(包含在双倍返还定金的数额中)。4、关于原告主张的评估费用我方不予认可，被告多次提出返还原告定金并进行相应的赔偿时，原告为达到获取更多非法利益导致其他方面损失的扩大应当由其自身承担，并且在庭审中，法院问询被告涉案房产的增值部分，被告方已经明确告知3万元左右，而原告仍然要求启动鉴定程序，导致高额评估费的损失，对于损失扩大部分被告方不应当承担。

　　经审理查明，2019年6月6日，以两被告为售房人(甲方)、两原告为购房人(乙方)，苏州XX公司为居间方(丙方)，签订《房屋买卖(居间)合同》一份，约定：甲方将位于苏州市相城区元和XX房屋出售给乙方，房屋为成套住宅，所有权人为两被告，建筑面积108平方米，毛坯房，成交价格为293万元。该房屋过户时产生的个税、增值税、契税和其他税费均由乙方承担。甲方、乙方均需向丙方交纳中介信息服务费2.93万元。乙方于2019年6月6日向甲方交纳定金3万元。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证等相关权证交给丙方，丙方出具收件凭证;丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方X如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续。甲乙双方须在2019年8月1日之前提供相应原合法的(过户/贷款)证件，并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于过户之后3日内腾空房屋、交钥匙，甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的责任方X据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。甲方收取定金以后，将房产证、土地证原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。还约定居间方承诺给甲方承担100万元的垫资费用。签署本合同时，甲、乙双方均已查阅本合同全部条款，且丙方已对本合同全部内容进行了详细的解释，即合理的提示，尽到了良好的告知义务。甲乙丙三方对各自的权利义务责任清楚明白，并愿按本合同约定严格履行……。原、被告双方均在合同上签名，居间方由周X签名并加盖公章。同日，两原告支付了3万元定金，两被告向原告方出具收条、确认收到定金3万元。收条上同时载明3万元定金暂存于居间方，待两被告将产证原件交予居间方时、由居间方将该款支付给两被告。后因合同未能履行，原告方遂起诉。

　　另查明，涉案房屋为两被告共同所有，不动产权号为苏(2016)苏州市不动产权第XXX号，建筑面积107.24平方米。原告因向被告购房不成，已在同一小区另行购买5幢1903室房屋，建筑面积111.97平方米，并已2019年9月4日取得不动产权证书。

　　再查明，原告方为本案诉讼，与江苏XX签订《聘请律师合同》，要求该所指派律师担任本案的委托代理人，并应缴纳代理费1.758万元、预缴差旅费0.042万元。2019年6月25日，原告向该所支付1.8万元。2019年8月2日，该律师事务所向原告方开出金额共计1.8万元的江苏增值税普通发票。

　　上述事实，由双方当事人身份信息、《房屋买卖(居间)合同》、收条、《聘请律师合同》、发票、不动产权证书以及当事人陈述为证，本院予以确认。

　　审理中原告认为被告拒绝履行合同导致其损失，并以原告另行购房的房屋价款按单价计算得原告在房价上多支出5.45万元，并因另行购房经自行计算多支出利息16.96万元，因未能购买被告的房屋原告损失22.41万元;另支出律师费1.8万元。开庭、找律师共误工2天、每天损失0.0955万元，另有精神损失难以计算，以证明其在本案中主张房价293万元的10%的违约金29.3万元有事实依据。被告对此不认可。据此原告申请对涉案房屋现价进行鉴定。经协商双方委托江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司进行评估。该公司于2019年10月17日出具估价报告，标的房屋在2019年8月13日价值时点的市场价值为296.16万元。评估费2.06万元由原告预付。

　　审理中，原告还举证与中介在2019年6月21日到6月28日间的微信聊天记录以及6月22日与被告方的通话记录，以证明被告方不愿出售房屋。被告对此认可，并表示其已于2019年6月21日即通知中介方不再出售房屋，原因是合同未约定定金以外的其他房款的支付方式。被告还认为其于2019年6月15日曾催促过中介要求一次性支付房款，但被告知不可以。被告始终认为在2019年8月1日就可以拿到房款，但被告知从8月1日才开始走相关流程，被告据此认为需要半年以上才能取得房款。原告对此认为，其并无一次性付款的能力，而且从来未承诺过一次性付款。双方的聊天记录中能显示被告从未提出因原告不能一次性付款而拒绝履行合同。原告本来就准备将其在南通的房屋卖掉，首付50%，其他需要贷款。被告还举证与中介方周X的聊天记录，中介要求寄不动产权证书以便把合同补上，由此可证明原被告双方间于2019年6月6日签订的合同中有很多空白处;后其于6月11日拍照向中介发送了产权证书的照片。2019年6月21日，被告还问中介“合同给了吗?”以此证明被告于6月21日才拿到了涉案合同。

　　本院认为，原、被告双方所签《房屋买卖(居间)合同》系双方真实意思的表示、且不违反法律规定，应为合法、有效。但该合同仅约定的合同标的及总价款293万元、定金3万元的支付方式、2019年8月1日进行资金托管、违约金等，但对剩余房款290万元的支付期限及支付方式、包括是全款支付还是贷款支付均未作约定。合同生效后双方就房款的支付期限及方式没有约定的可以补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。房屋买卖是大宗交易，现实生活中贷款支付的情况比比皆是，故价款支付期限及方式对涉案合同能否继续履行至关重要。本案中双方就房款是全款支付还是贷款支付不能达成一致意见，亦无法按照合同有关条款或交易习惯确定，故双方间合同无法继续履行，双方均同意解除合同，故涉案合同应予解除。被告方X退还已收取的定金3万元。本案合同解除，因不可归责于任何一方，故原告要求被告支付违约金29.3万元的请求不予支持。同理，原告要求赔偿律师费损失1.8万元的请求亦不予支持。本案中因审理需要而形成的鉴定费2.06万元，由双方各半分担，被告应支付原告1.03万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第九十四条以及相关法律规定，判决如下：

　　一、原告仇XX、杨XX与被告刘XX、江XX之间的《房屋买卖(居间)合同》予以解除。

　　二、被告刘XX、江XX返还原告仇XX、杨XX定金3万元。

　　三、被告刘XX、江XX支付原告仇XX、杨XX鉴定费1.03万元。

　　四、驳回原告仇XX、杨XX的其他诉讼请求。

　　上述第二、三项均于本判决生效之日起十日内履行(如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户;或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：XXX，账号：3220199XXXX0630022017381)。

　　如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案案件受理费减半收取15120元，由原告仇XX、杨XX负担7560元，被告刘XX、江XX负担7560元(该款原告方已自愿垫付，本院不再退还，被告刘XX、江XX在本判决生效后十日内直接给付给原告仇XX、杨XX，如转账支付可一并汇入上述账户)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国XX，账号：10×××76。

　　审判员　　丁亦辛

　　二〇二〇年一月十四日

　　书记员　　柳XX