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商品房买卖合同预售的效力如何判断

时间:2025.05.21 标签: 房产纠纷 房屋买卖 阅读:1060人
律师解析:
判断商品房预售合同是否有效,主要看以下几个方面:
1.主体资格:
出卖人要有房地产开发经营资质,若不具备,合同可能有问题。
2.意思表示:
合同双方要出于真实意愿签订合同
要是一方用欺诈胁迫等手段,让另一方违背意愿签合同,受损害方有权撤销合同。
3.内容合法:
合同内容不能违反法律法规的强制性规定,比如要满足预售条件等。
通常情况下,满足以上条件的预售合同是有效的。
不过在实际中,存在没拿到预售许可证明就卖房的情况。
按照相关规定,若在起诉前取得了许可,合同可认定有效;
要是一直没取得且无法补办,合同就无效。
另外,如果合同里违反规划、面积误差等约定,可能只会影响部分条款的效力,不会导致整个合同都无效。
所以,要判断一份预售合同是否有效,还得结合实际情况综合考量。

案情回顾:

小朱与某房地产公司签订商品房预售合同,后小朱发现该公司虽有房地产开发经营资质,但在签订合同时未取得预售许可证明。小朱认为此合同应无效,要求解除合同退款;而房地产公司称会在起诉前取得许可,认为合同有效,双方因此产生争议。

案情分析:

1、判断该商品房预售合同效力,需考量主体资格、意思表示和内容合法性。本案中房地产公司主体资格合法,若双方意思表示真实,仅未取得预售许可证明这一情况。
2、依据相关司法解释,若房地产公司在起诉前取得许可,合同可认定有效;若未取得且无法补办,合同则无效。至于违反规划、面积误差等情况,本案未提及,不影响此次合同效力判断。
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朱瑞雷律师

北京市盈科律师事务所

朱瑞雷 北京市盈科律师事务所高级合伙人律师 北京市盈科律师事务所房产部主任 盈科全国合同法专委会副主任 盈科全国婚姻家庭专委会委员 第十届北京市律师协会合同法专委会委员 第十一届北京市律师协会土地与房地产专委会委员 北京电视台《律师帮帮忙》栏目嘉宾律师 北京电视台“一直播”、“映客”TV法律微服务直播栏目嘉宾律师 朱瑞雷律师2006年开始从事法律工作,2012年加入盈科律师事务所。2015、2016、2017、2018年度,连续4年荣获盈科北京“优秀律师”称号。2015年晋升为盈科北京高级合伙人,2015年开始担任盈科北京房产法律事务部主任至今,2015年开始担任盈科全国合同法专委会副主任至今。 朱瑞雷律师秉承“受人之托,忠人之事”的执业理念,以细致认真的工作态度和深厚的理论功底为当事人提供了出色的法律服务,最大限度地维护了当事人的合法权益。 朱瑞雷律师做事沉稳干练,效果显著,承办了数百起重大民商事案件,尤其是在房产纠纷、合同纠纷、婚姻家庭、民商事案件领域有着深厚的造诣并先后担任多家企业的法律顾问。 朱瑞雷律师应邀作为多家媒体及网站的点评律师,多次应邀参加北京电视台《律师帮帮忙》、北京电视台“一直播”、“映客”TV法律微服务直播栏目嘉宾律师、《中国法治报道》、《中央人民广播电台》、《北京晨报》、《北京晚报》、《法制晚报》、《人物周刊》、《检查日报》、《人民网》、央视新闻网、环球网、腾讯网、新浪新闻、暴风影音、中国企业新闻网、正义网、房地产网等媒体和专业门户网站的访谈节目和采访。 朱瑞雷律师在长期的律师生涯中,不断总结经验,精益求精,组建了自己的专业律师团队,致力于民商事诉讼案件、企业法律顾问的法律服务,真正做到了想客户之所想,急客户之所急。 朱瑞雷律师及团队执业理念: 受人之托,忠人之事。 想当事人之所想,急当事人之所急。 对工作严格要求,对案件高度负责。 细节决定成败

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