商品房网签备案撤销管理

（一）两份合同均有效且买受人均未取得产权： 1.已合法占有房屋的买受人，可优先要求办理过户取得所有权。 2.均未占有房屋，先行支付购房款的买受人能要求出卖人办理过户。 3.均未付款，合同成立在先的买受人权利优先。 （二）一方已办理产权登记： 该买受人取得房屋所有权，未取得房屋的买受人可要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，还能请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 （三）纠纷解决途径： 买受人可先尝试与出卖人协商，协商不成可通过诉讼解决。 法律依据： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（一）准备证据要全面且能证明关键事实，像租赁合同可证明租赁关系及约定内容，租金支付记录和沟通记录能体现租客违约情况。 （二）起诉状内容要准确清晰，原被告信息要无误，诉讼请求明确合理，事实与理由阐述详细。 （三）选择正确的管辖法院，房屋租赁纠纷通常在房屋所在地基层法院立案，提交材料时确保完整。 （四）立案后及时按通知缴纳诉讼费，等待法院排期和传票送达。 （五）庭审中原告举证要充分，被告答辩要合理，双方理性辩论。 （六）若租客不履行判决，及时在规定时间申请强制执行。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定，起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

法律分析： （1）租赁合同中对租金支付时间有明确规定，这是具有法律效力的约定，双方都需严格遵守。 （2）承租人不按约定时间交房租，违背了合同义务，属于违约行为。 （3）当承租人违约时，若合同有违约责任的相关约定，房东可依约要求承租人支付违约金、赔偿损失；若合同未约定，房东也能要求赔偿因迟交房租带来的损失。 （4）若承租人迟交房租时间达到合同约定的解除条件，房东可解除合同并要求其腾退房屋。 提醒： 承租人务必按合同约定准时交房租，避免违约带来的法律风险。不同租赁合同条款有别，若遇复杂情况，建议咨询进一步分析。

1.协商：纠纷出现后，买卖双方可自行沟通，就争议点达成共识解决问题。 2.调解：协商无果，可请有关部门或第三方调解机构帮忙，促使双方达成和解。 3.仲裁：合同有仲裁条款或事后达成仲裁协议，可把纠纷交仲裁机构，其裁决具有终局性。 4.诉讼：可向有管辖权的法院起诉，准备好起诉状和证据。法院受理后安排审理，根据事实和法律判决，不服可上诉。

1.查看购房合同，若有房屋质量及退房约定，且漏水符合条件，可书面通知开发商退房，要求解约退款。 2.若合同无相关约定，漏水严重影响使用，构成根本违约，可先找专业机构鉴定，获取证据。 3.向开发商发函要求限期修复，若未解决，再次发函通知解约。 4.若开发商不同意，可起诉至法院，请求判决解约、退款并赔偿损失。

法律分析： （1）按照民法典规定，开发商不如期交房属于不履行合同义务或履行不符合约定，需承担违约责任，像继续履行、采取补救措施或赔偿损失等。 （2）若购房合同明确约定逾期交房违约金，购房者能按此约定要求开发商支付。 （3）要是合同未约定，购房者可按同地段同类房屋租金标准主张损失，此标准以有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定为准。 （4）购房者追讨违约金可先与开发商协商，协商无果可收集购房合同、付款凭证、逾期交房证据等向法院起诉维权。 提醒： 追讨违约金时要注意保留好相关证据，不同案件情况有别，建议咨询以获得更精准分析。

1.若商品房买卖合同有欺诈嫌疑，受欺诈者可先和对方协商，要求撤销合同、退还已付房款和利息。 2.协商无果，可收集合同文本、付款凭证等证据，向法院起诉撤销合同。 3.法律规定受欺诈方有权请求撤销合同，合同撤销后自始无效，卖方要返还财产，过错方需赔偿损失。若构成违约，可追究违约责任。 4.撤销权要在知道或应当知道撤销事由起一年内行使。

法律分析： （1）当商品房认购书买方违约时，认购书中若有定金条款，卖方有权没收定金。因为法律规定，给付定金一方不履行债务或履行债务不符合约定，导致不能实现合同目的，就无权请求返还定金。 （2）除定金罚则外，若认购书约定了其他违约责任承担方式，比如支付违约金，买方需按照约定支付。 （3）若卖方因买方违约遭受的其他损失超过定金数额，卖方还能要求买方赔偿超出部分损失，但卖方要对损失承担举证责任。 （4）买方违约后，与卖方积极沟通、协商解决，可避免承担过重违约责任。 提醒：买方签订认购书前应充分考虑自身履约能力，违约后积极协商。不同案情处理方式有别，建议咨询进一步分析。

法律分析： （1）当商品房预售合同有法定代表人签字时，根据法律规定，法定代表人代表法人进行的民事活动，相应法律后果由法人承担，此时即便没有公章，合同依然有效。 （2）若合同既无公章也无法定代表人签字，但一方履行了主要义务且对方接受，合同也会成立生效。例如购房者支付房款，开发商接受，就可认定合同生效。 （3）若合同既无公章、法定代表人签字，也不存在履行行为，合同通常不生效。因为公章是体现法人意思表示的重要形式，是合同有效的关键形式要件。 提醒：签订商品房预售合同要留意公章和签字情况，若合同存在形式瑕疵但有履行行为，保留好相关履行证据，不同情况对应法律后果有差异，建议咨询以进一步分析。

法律分析： （1）强制执行申请腾房时间无明确法律规定，受诸多因素影响。法院受理申请后，通常会在收到申请执行书或移交执行书十日内发出执行通知。 （2）被执行人配合执行，腾房执行可能较快完成；若其抗拒执行，涉及评估、拍卖房屋等程序，执行时间会拉长。 （3）正常情况下，执行案件应在立案之日起六个月内执结，非诉执行案件应在立案之日起三个月内执结。不过存在特殊情况时可延长。 （4）若遇到案外人对执行标的提出异议等复杂情况，执行时间会更久。 提醒：强制执行腾房时间不确定，遇到复杂情况可能耗时较长。不同案件情况不同，建议咨询进一步分析。

1.若购房合同明确规定开发商逾期交房，购房者在一定期限后可解约，且逾期4个月符合解约条件，购房者可要求退房。 2.合同未约定时，按法律规定，经购房者催告，开发商在合理期限（通常3个月）内未履行交房义务，催告后4个月仍未交房，购房者有权退房。 3.若因不可抗力等不可归责于开发商的原因导致延期交房，开发商部分或全部免责，购房者可能无法退房。

1.收集证据：准备好购房合同、交房通知、装修押金收据等，合同会写明延期交房责任和装修押金退还条件。 2.协商解决：以书面函件或当面和开发商、物业沟通，要求支付违约金、退还押金，保留沟通记录。 3.投诉调解：协商不成，向房地产管理部门、消协等投诉，寻求行政调解。 4.法律诉讼：上述方法都行不通，就向法院起诉，凭证据要求开发商担责、物业退款，维护自身权益。