农村房卖外村人无效谁担责

法律分析：
（1）农村房屋卖给外村人的合同无效，核心原因是宅基地的集体属性限制。农村宅基地归集体所有，宅基地使用权仅本集体经济组织成员可享有，外村人不具备购买农村房屋的资格，双方对该限制规定应具有基本认知，因此合同无效时双方通常均需承担责任。

（2）合同无效后的财产返还规则明确。买房者需返还房屋，卖房者需返还购房款。对于合同无效造成的损失，如房屋增值部分、装修投入等，应根据双方过错程度分担。卖房者明知房屋不能向非本集体成员出售仍交易，存在主要过错；买房者未审查自身购买资格，存在一定过错。

（3）责任比例由法院综合判定。通常卖房者承担主要责任，需赔偿买房者大部分损失，买房者承担次要责任，具体比例法院会结合双方过错程度、损失实际情况等因素确定。

提醒：
农村房屋交易前应确认对方是否为本集体经济组织成员，避免因主体不适格导致合同无效；若已发生此类交易纠纷，建议及时咨询法律专业人士处理。

（一）合同被认定无效后，双方应履行相互返还义务。买房者需将房屋返还给卖房者，卖房者需将收取的购房款全额返还给买房者。

（二）因合同无效产生的损失，如房屋增值部分、装修投入等，需根据双方过错程度分担。卖房者明知农村房屋不得出售给外村人仍进行交易，承担主要过错责任。买房者未核实自身是否具备购买资格即签订合同，承担次要过错责任。具体分担比例由法院结合实际情况判定。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

合同无效的认定
农村房屋卖给外村人的合同不具备法律效力，买卖双方通常都需承担责任。农村宅基地归集体所有，房屋转让一般仅限本村集体经济组织成员内部，外村人没有购买资格，双方对此规定应都有一定认知。

财产返还的处理
合同被认定无效后，双方需互相返还财产。购买房屋的一方应将房屋返还给出售方，出售方需将购房款返还给购买房屋的一方。

损失分担的方式
若合同无效造成损失，比如房屋增值部分、装修产生的费用等，损失需根据双方过错程度分担。出售方明知房屋不能卖给外村人仍进行交易，存在主要过错；购买房屋的一方未充分审查购买资格就购买，也有一定过错。通常出售方承担主要责任，需赔偿购买方大部分损失，具体比例由法院依据实际情况判定。

结论：农村房屋卖给外村人的合同无效，合同无效后双方通常需根据各自过错分担责任。

法律解析：
农村宅基地属于农民集体所有，根据法律规定，农村房屋的转让一般仅限于本集体经济组织成员内部，外村人不具备购买农村房屋的资格。双方在签订合同时，应对该规定有基本认知。若合同被认定无效，双方需相互返还财产，买房者返还房屋，卖房者返还购房款。因合同无效造成的损失，如房屋增值部分、装修费用等，需根据双方过错程度分担。卖房者明知房屋不能出售给外村人仍进行交易，存在主要过错；买房者未尽到必要的审查义务，也存在一定过错。通常情况下，卖房者承担主要责任，需赔偿买房者大部分损失，具体比例由法院根据实际情况判定。若遇到此类纠纷，建议向专业法律人士咨询，以获取针对性的处理方案。

农村房屋卖给外村人的合同通常无效，双方均需承担相应责任。农村宅基地属于集体所有，房屋转让一般仅限本集体经济组织成员内部，外村人不具备购买资格，双方对这一规定应具有基本认知。

合同被认定无效后，双方需相互返还财产。买房者应向卖房者返还房屋，卖房者需向买房者返还已收取的购房款。

因合同无效造成的损失，如房屋增值部分、装修投入等，需根据双方过错程度分担。卖房者明知房屋不得对外村人出售仍进行交易，存在主要过错；买房者未充分审查自身购买资格，也有一定过错。通常卖房者需承担主要责任，赔偿买房者大部分损失，具体分担比例由法院结合实际情况判定。