哪些情况下二手房不能卖

在购买二手房时，为避免陷入交易风险，可采取以下措施：
（一）查看产权证明，要求卖家提供完整的产权文件，确认房屋产权清晰，不存在纠纷或多个共有人擅自出售的情况。
（二）核实相关证件，确保卖家拥有房屋所有权证等必要交易证件。
（三）查询房屋状态，通过相关部门查询房屋是否被司法机关或行政机关限制交易。
（四）了解转让条件，对于特殊性质房屋，如经济适用房，要确认其是否符合上市交易年限。
（五）确认抵押情况，若房屋已抵押，需确认转让行为已获抵押权人同意。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。未经通知，该转让对抵押权人不发生效力。

以下二手房不能卖：
1.产权不明：有多个共有人，部分人擅自卖且未经其他人同意，或产权有纠纷、在诉讼中。
2.证件不全：没拿到房屋所有权证，不具备合法交易资格。
3.被限制交易：被司法、行政机关裁定查封或限制权利的，交易受限。
4.不符合转让条件：如经济适用房未到上市交易年限。
5.已抵押且未获同意：抵押人转让需经抵押权人同意，否则转让可能无效。

结论：二手房存在产权不明、证件不全、被限制交易、不符合转让条件、已抵押且未获抵押权人同意等情形时不能卖。
法律解析：根据《民法典》等相关法律规定，房屋交易需遵循合法、合规原则。产权不明时，部分共有人擅自出售侵犯了其他共有人权益；未取得房屋所有权证的房屋不具备合法交易资格；被司法或行政机关限制权利的房屋，其交易受限是为保障司法执行和行政管理；经济适用房等有特殊转让条件的房屋，未达到条件转让违反规定；已抵押房屋转让需经抵押权人同意，否则转让行为可能被认定无效。若大家在二手房交易中遇到类似情况，或对相关法律问题有疑问，可向专业法律人士咨询。

二手房交易中，存在多种情形导致房屋不能售卖。产权不明、证件不全、被限制交易、不符合转让条件以及已抵押且未获同意的二手房均不可卖。产权不明涉及多个共有人擅自出售及产权纠纷诉讼；证件不全指未取得房屋所有权证；被限制交易是司法和行政机关的相关裁定；不符合转让条件如经济适用房未达上市年限；已抵押房屋转让需经抵押权人同意。

为避免交易风险，买卖双方应在交易前核实房屋产权状况，查看产权证书确保完整合法。了解房屋是否存在司法查封等限制交易情况，对于经济适用房等特殊类型房屋，确认是否符合转让条件。抵押房屋交易需取得抵押权人书面同意，保障交易合法有效。

法律分析：
（1）产权不明确的二手房禁止买卖。若房屋有多个共有人，部分共有人私自售卖且未获其他共有人同意，或者房屋产权存在纠纷、处于诉讼阶段，此类交易存在极大法律风险，因为其他共有人有权主张交易无效。
（2）证件不全的房屋不具备合法交易资格。只有依法取得房屋所有权证，才能证明房屋产权归属，没有该证件进行交易不受法律保护。
（3）被限制交易的房屋不能卖。司法机关和行政机关对房屋权利作出限制的，任何试图交易该房屋的行为都可能违反法律规定。
（4）不符合转让条件的房屋交易受限。例如经济适用房有规定的上市交易年限，未达到年限就转让违反相关政策。
（5）已抵押且未获抵押权人同意的房屋转让可能无效。抵押人转让房屋需经抵押权人同意，否则可能损害抵押权人的利益。

提醒：购买二手房时，务必仔细核实房屋产权、证件、交易限制等情况，避免陷入无效交易，如有疑问建议咨询专业法律人士进一步分析。