商品房质量有瑕疵算违约吗

根据你的问题解答如下,一、精装修商品房质量存瑕疵滕先生于2013年6月与开发商签订了商品房买卖合同，选购了一套面积为270平方米的精装修商品房，合同中约定开发商应于2013年8月15日交付房屋使用，并就精装修部分通过附件的形式约定于商品房买卖合同之后。2013年7月初，滕先生和工作人员对其购买的房屋进行查看。在此过程中，滕先生发现其房屋内几个房间理石地面、卫生间、厨房地面的理石不平整且个别理石有裂纹迹象等其他装修质量瑕疵问题非常严重。看房后发现存在的诸多装修问题让腾先生十分上火。于是腾先生遂与开发商工作人员协商要求对以上发现的装修质量问题签订了整改计划，约定于2013年7月31日以上问题必须全部解决。时至7月31日止，滕先生再次联系开发商时，并没有获得整改后的房屋，而此时腾先生购买的家具已基本到货但因房屋不能交付而无法存放。滕先生遂提出退房，但开发商的意见是其销售的商品房没有出现合同中约定的退房情形，根本没有达到影响正常使用的程度不可能为滕先生退房，而是继续整改并催促滕先生按照合同约定交纳剩余房款，而滕先生以交房时装修质量存在问题且已过交房日期仍未实际入住使用而提出抗辩，直至2014年2月15日才领取新房钥匙，滕先生就迟延交付期间所产生的损失与开发商协商无果，诉至要求开发商支付因迟延交付房屋而产生的损失。二、因精装修部分存在重大质量缺陷而构成延期交房精装修引发的法律纠纷，可能导致开发商存在违约责任和侵权责任。从侵权角度看，如室内环境污染致人身体损害，开发商要承担赔偿责任，包括可能产生的精神损失。从违约角度看，交付的房屋精装修工程部分不符合质量要求，开发商要承担整改与赔偿的责任延期交房，是指超过合同约定的时间交付房屋。这种情况下，除出卖人能证明存在不可抗力或者其它免责事由，都应向购房人承担违约责任。实务中争议较大的问题是，房屋虽按约定时间交付，但因为存在质量问题进行整改，购房人认为整改期间应当属于延迟交付，而开发商认为整改是在正常交付基础之上进行的，不存在延迟交付责任。但我们依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定来看，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”笔者认为，此条款中的“修复期间造成的其他损失”不仅单纯地指因装修质量存在瑕疵、缺陷而产生的返工费、维修费等直接经济损失，更应包括因维修整改导致延长交房期限而给购房者造成的实际或潜在的迟延交付损失，明确了开发商应对此情形承担迟延交付的违约责任。

根据你的问题解答如下,　　法律上所指的产品质量问题是指产品的缺陷，而非产品的瑕疵。产品有瑕疵，俗称是指产品存在毛病。例如，布料上有些小疙瘩或线头，但这块布料还是可以用的。所谓产品质量问题（即产品缺陷）是指产品存在危及人身健康、他人财产安全的不合理危险，或者不符合国家、行业对该产品保障人身健康、财产安全的标准而存在的不合理危险。比如，洗澡器的某些电器元件绝缘性能不好，容易导致漏电；啤酒瓶厚薄不匀，容易发生爆炸等，都属于产品缺陷。　　一般情况下，存在瑕疵的产品是可以销售的，但是必须以“处理品”、“次品”等形式注明，并告诉消费者哪方面有瑕疵。　　相关法律可参考：　　《产品质量法》第四十五条因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算。因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权，在造成损害的缺陷产品交付最初消费者满十年丧失；但是，尚未超过明示的安全使用期的除外。　　第四十六条本法所称缺陷，是指产品存在危及人身、他人财产安全的不合理的危险；产品有保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准的，是指不符合该标准。　　《民法通则》第一百二十二条因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。运输者、仓储者对此负有责任的，产品制造者、销售者有权要求赔偿损失。

《买卖合同司法解释》第三十三条规定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。因为，在买卖合同订立时，如果买受人已经知道标的物存在质量瑕疵，就可以认为买卖双方是针对存在质量瑕疵的物品达成了购买和出售的合意，买方事后即不能以此为由要求卖方承担瑕疵担保责任。但本条规定也设置了例外情形，即“买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低”。其原理在于，标的物基本效用显著降低会导致买方的合同目的不能实现，而这种结果必然不在买方订立合同时的意思范围之内，因此不能视为买卖双方就该事项达成了合意，也就不能免除卖方的瑕疵担保责任。