大产权没有分割成每户产权。
买卖双方在进行二手房交易时,很可能会因为这样那样的原因就发生违约行为,那就需要提前约定好违约金额和违约责任,那么违约金额到底该如何约定呢?要知道违约金额过高或者过低都是不适当的,所以该如何约定呢?
一、参照合同标的
合同中的标的物不同,违约金的设定标准就会有所不同。如果合同的标的属于特种物的,违约金标准可以采取较高的标准;如果合同的标的属于种类物的,违约金标准可以采取较低的标准;如果合同标的属于具有精神意义的物,则可对违约金的标准更开放一些。
二、以本金为限予以调整
对于各类经济合同在何种场合应当如何偿付违约金这点问题,实际上有着一定的规范的。虽然违约一方有责任给未违约一方支付违约金,但是为了防止当事人滥用自行约定的权利,违约金的数额一般都不能够超过合同未履行部分的价金总额,所以违约金可以根据此标准进行调整。
三、参照违约方的过错程度
由于违约金调整的幅度体现着对违约行为的惩罚强度,对于不同的过错应当体现不同程度的惩罚,才能更加具有针对性,因此在具体判断违约责任的时候,应当考查合同双方在违约中存在的过错,以及过错大小。当违约方恶意违约的情况下,未违约的一方可以适当得要求较高标准的违约金,保持对恶意违约方的惩罚,如果当违约方因其它特殊原因造成违约时应当着重体现补偿性,减少惩罚性。
四、参照未违约一方的实际损失
违约金的最低限度为守约方因对方违约造成的实际损失,包括直接损失和履行利益的损失来设定。对于一般的合同,应该以调整到实际损失的130%为原则,以体现违约金的惩罚性。对于其他合同类型的处理,可参照最高人民法院有关逾期付款违约金标准的基础上,借鉴民间借贷中四倍的最高额限定标准予以调整。对于违约行为自履行义务开始之日发生并处于连续状态的,违约金的最高限度应当以标的数额为基数。对于部分违约的情况,违约金应当以未履行部分的标的额为基数。
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