农村房屋买卖合同无效

解答如下,　　2003年10月，张某与单某签订房屋买卖协议，约定张某将其名下的小产权房卖给单某，价款为188000元，单某在协议签订之日起三天内付清房款，同时张某交房给单某。协议签订后，张某与单某如约履行了协议，但因买卖的房屋所占用的土地属于集体土地，房屋一直未能办理过户手续。5年后，该房屋因征地被划入拆迁范围，张某诉至要求确认与单某签订的房屋买卖协议无效，同时要求单某退还房屋。　　经审理后认为，张某与单某买卖房屋的行为违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，双方因此签订的房屋买卖协议无效。根据《合同法》的有关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。于是，判决单某在判决生效后十五日内将房屋返还给张某。　　判决生效后，单某将房屋返还给了张某，同时，张某也将购房款188000元退还给了单某。不久，单某将张某诉至，认为双方签订的房屋买卖协议履行已达五年之久，期间房屋明显升值，当初所支付的房款188000即使加上利息，现已不能购买当时所能购买到的房屋。因房屋拆迁可以得到巨大的补偿利益，张某违反诚信通过法律途径确认协议无效，给单某造成了巨大的损失。因此，诉请判令张某赔偿损失50万元。　　经审理后认为，房屋买卖协议的无效单某和张某均有过错，双方均应承担一定的责任。相比单某，张某不仅有过错，而且在有巨大的拆迁补偿利益的情况下，其行为还有失诚信和违背社会道德。根据诚实守信和公平合理的民法基本原则，判决张某赔偿单某30万元。　　点评：　　在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定，大多会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。　　虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益，社会的道德危机便在所难免，且对买方来说显然有失公平，似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此，在审理此类案件时，通常会考虑提讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请确认房屋买卖协议无效的，则协议被确认无效后，买方不应从中获利。　　一般来说，买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长，就越应当维护交易的稳定和安全，即使房屋买卖协议被确认无效后，买方因此可得到的利益就应越大。总之，因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有，而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是，可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用，而不是纵容此类交易行为的发生，如此才能抑制小产权房的买卖交易。

1.农村房屋买卖合同无效后的处理房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。2.对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。3.出卖人应当赔偿买受人的损失包括：1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。