实际用于商业性民用住宅拆迁时如何补偿

（一）有合法经营手续且房屋性质变更为商业用房的情况
应积极收集被征收房屋相关资料，如产权证明、经营手续等，以便准确计算补偿。对于被征收房屋价值补偿，密切关注类似房地产市场价格，确保补偿合理。同时，整理好搬迁、临时安置的相关支出凭证，以及能证明停产停业损失的经营数据等，保障各项补偿权益。

（二）房屋性质仍是住宅但实际用于商业的情况
主动与拆迁方沟通，提供实际商业经营的证据，如营业执照、纳税记录等，争取适当提高补偿。若协商无果，在规定时间内申请行政复议，准备好相关材料和理由。若对复议结果不满意，及时提起行政诉讼。

法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

1.合法商用住宅拆迁补偿
房屋性质已变更为商业且手续合法，按商业用房补偿。含房屋价值补偿（参考市价）、搬迁及临时安置补偿、停产停业损失补偿（按经营和停业期限定）。
2.住改商住宅拆迁补偿
房屋性质为住宅却实际商用，部分地区会适当提标但低于正规商业用房。可与拆迁方协商，协商不成可申请复议或起诉维权。

结论：
实际用于商业的住宅拆迁补偿分情况，性质已变为商业用房按商业用房补偿，性质仍为住宅则部分地区适当提高补偿，协商不成可复议或诉讼。
法律解析：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律规定，若住宅有合法经营手续且房屋性质变更为商业用房，拆迁补偿按商业用房算，涵盖被征收房屋价值补偿，参照类似房地产市场价格；还有搬迁、临时安置补偿以及停产停业损失补偿，停产停业损失依据经营情况、期限等确定。若房屋性质还是住宅但实际用于商业，部分地区会适当提高补偿，但低于正规商业用房标准。当面临这种情况时，可先与拆迁方协商争取合理补偿。若自行协商无法达成满意结果，可通过申请行政复议或提起行政诉讼来保障自身权益。如果您在实际用于商业的住宅拆迁补偿方面有任何疑问，欢迎向我或其他专业法律人士咨询。

1.实际用于商业的住宅拆迁补偿要区分不同情况处理。若有合法经营手续且房屋性质已变更为商业用房，按商业用房补偿，涵盖被征收房屋价值补偿，参考类似房地产市场价格，还有搬迁、临时安置补偿以及停产停业损失补偿，停产停业损失依据经营情况、停产停业期限等确定。
2.若房屋性质仍是住宅但实际用于商业，部分地区会适当提高补偿，不过低于正规商业用房标准。遇到这种情况，可先与拆迁方协商争取合理补偿。
3.若协商不成，可通过申请行政复议或提起行政诉讼来解决补偿问题，以此保障自身合法权益。

法律分析：
（1）对于有合法经营手续且房屋性质已变更为商业用房的住宅拆迁，补偿较为全面。其中被征收房屋价值补偿参考类似房地产市场价格，能保障房屋的市场价值得到合理体现。
（2）同时还包括搬迁、临时安置补偿，可解决因拆迁带来的居住及物品搬运等问题。
（3）停产停业损失补偿依据经营情况、停产停业期限等确定，补偿因拆迁导致的经营中断损失。
（4）若房屋性质仍是住宅但实际用于商业，部分地区会适当提高补偿，但低于正规商业用房标准。这种情况下，被拆迁人可与拆迁方协商争取合理补偿。
（5）若协商不成，被拆迁人可通过申请行政复议或提起行政诉讼的方式维护自身权益。

提醒：
遇到住宅商业拆迁补偿问题，要及时保留好经营手续等相关证据。不同地区政策有差异，建议咨询专业法律人士分析。