如何认定一房二卖的合同效力

根据你的问题解答如下,合同一经签订，关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性，开发商又将房屋卖给他人，属于严重的违约行为，购房者在选择签订购买该房屋，事先可能是付出了一定的财力和精力的，如果不能购买该房屋再选择其他房屋，也会给购房者带来一定的市场风险，所以开发商一房二卖的情况下，购房者可以到开发商，要求开发商继续履行双方签订的认购协议，同时还有权要求开发商支付违约金。根据我国《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据此条规定，买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立，除违反《合同法》第52条规定的以外，即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效，并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看，合同是有效的。但是由于“一房二卖”，造成没有交付的买卖合同目的不能实现，其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的，对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

对于遭遇一房二卖该怎样处理一房二卖效力这个问题，解答如下,一房二卖法律效力关于“一房二卖”，应视情况而分别处理：1、在房屋尚未交付的情况下，已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。2、两个购房人均未办理房屋过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。3、如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行，我们应当遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。4、两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同，因此履行了合同义务的购房人，应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，同时也能维护当事人的合法权益。5、一份合同在先已经办理商品房过户登记手续，一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行，不管房屋是否交付，将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。6、还有一种情况是，一份合同在先，且房产已实际交付使用，但未办理商品房过户登记手续，另一份合同在后，未实际交付房屋，但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权，具有对抗相对人的请求权，以及对抗第三人的支配权的性质，即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任，只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。7、如果上述所列的几种情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则，两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行，而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。