一、开发商违约不退订金怎么办
关于开发商未能退还订金的问题，以下提供几种可行的处理方案：首先，开发商与购买方可先行进行友好协商沟通，同时亦可考虑寻求仲裁或向法院提起诉讼等途径进行维权。
其次，订金乃指房屋购买方在确立购买意愿之后，向出售方支付的一项费用，在遵循合约约定且合同能够如期履行的情况下，订金将被视为预付款，用于抵扣最终价格款项。
若卖方因自身原因导致合同无法正常履行，买方有权要求卖方加倍偿还订金。
此外，若开发商违约情形严重以致合同宗旨无法达成，当事人亦有权解除合同。
具体而言，以下为符合解除合同条件的五种情形：1. 由于不可抗力因素导致合同目的无法实现；2. 在合同履行期限届满前，当事人一方已明确表示或以其行为表明将不履行主要债务责任；3. 当事人一方延迟履行主要债务履行义务，经过催告后仍未在合理期限内履行；4. 当事人一方延迟履行债务或存在其他违约行为，导致合同目的无法实现；5. 法律法规规定的其他特殊情形。
综合以上分析，订金的退还需满足特定条件，即在合同条款无法达成一致意见的前提下方可退还，并且必须在认购书约定的期限内签订正式合同。
若欲退还订金，则需提供相关证据证明该事实。
购房者可通过合同谈判过程中双方修改的记录予以证明，亦可通过录音等方式获取双方谈话内容作为证据。
部分购房者因个人原因不愿购买该房产，构成违约行为，但通过增加补充协议的方式成功达到退还订金的目的。
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
二、开发商不退定金咋办
开发商违约不退钱的话到当地的房屋主管部门进行投诉是最有效的，退房四步走:
第一步：购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。
第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。
第三步：督促开发商将全部购房款返还给购房人。
第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。
最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。
《民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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