一、民法典中房产买卖协议公证有效吗
房屋买卖协议申请公证后，公证机构出具公证书的，房屋买卖协议就有效，能证明房屋买卖行为有效性和合法性。《中华人民共和国公证法》第三十六条经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。第三十九条当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效；
公证书有其他错误的，公证机构应当予以更正。
二、房屋买卖无效的情形
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋与其与占有范围的土地具有不可分离性，因此，房屋所有权的转让，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
如果出卖人将房屋所有权与土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，应当认定这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。
房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。
部分共有人出卖共有房屋时，该合同属效力待定的合同，事后如其他共有人不予追认的，其买卖行为一般认定无效。
3、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。
房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
但如果买受人为善意第三人，且已支付合理房屋价款，并办理了房屋过户登记手续，对此，应当保护善意第三人的合法权益，认定房屋买卖合同有效。
4、非法转让，合同无效。
主要包括转让(含买卖)下列房地产：
①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
②依法收回土地使用权的；
③权属有争议的；
④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
通过上述分析知道，依据《公证法》的规定，经公证的房屋买卖合同，应当作为认定事实的根据。
所以房屋买卖合同申请公证出具公证书后，能证明房屋买卖合同的有效性和合法性。
