二手房按揭的注意事项是

法律分析： （1）根据民法典，出租人出卖租赁房屋，需在合理期限内通知承租人，承租人有同等条件优先购买权。若委托拍卖人拍卖，应在拍卖五日前通知，承租人不参加拍卖，视为放弃。 （2）一般房屋买卖，出租人通知后，承租人要在十五日内明确是否购买，逾期未表态，视为放弃。 （3）第三人善意购买且已办理登记手续，承租人主张优先购买，法院不支持，但承租人可要求出租人赔偿。 提醒： 承租人应关注出租人的通知，及时在规定期限内作出是否购买的明确表示。若遇第三人已善意购买并登记情况，可依法要求出租人赔偿损失，不同情况建议咨询分析。

（一）调查核实房屋情况。相关部门要对房屋建成时间、建房时的用地和建设要求、当地政策等进行详细调查，收集房屋来源等相关证据。 （二）综合考量多方面因素。结合建房时的法律法规、当地政策等，判断房屋是否符合当时的规定，而不是仅依据是否有证件来认定。 （三）给予合理补偿。对于符合当时用地和建设要求的无证房，即便没有证件，也应按照规定给予合理补偿，保障当事人合法权益。 法律依据： 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

法律分析： （1）协商是处理租客侵占房屋空间问题的首要步骤。房东向租客指出其行为不当并要求整改，若合同有空间使用明确约定，能为协商提供有力支持，这体现了当事人意思自治和契约精神，双方在平等基础上解决纠纷。 （2）协商无果后，房东发出书面通知是进一步的措施。书面通知明确租客违约，限定整改期限，若租客不改正，房东可解除合同并要求承担违约责任，保障了房东依据合同应有的权益。 （3）若前两种方式都无效，房东可收集证据起诉。法院会依据证据判决租客停止侵害、排除妨碍等，这是借助司法力量维护房东合法权益。 提醒： 房东在处理此类问题时，要注意保留好各项证据。不同情况对应的解决方案有差异，建议咨询以进一步分析。

法律分析： （1）“买卖不破租赁”是重要的法律原则，在租赁物所有权于承租人占有期限内变动时，原租赁合同效力不受影响，租客可按原合同继续居住到租赁期满，新房东不能要求提前搬离，保障了租客的合法居住权益。 （2）房东出卖租赁房屋时，有义务在合理期限内通知租客，租客享有同等条件下的优先购买权。若房东未履行通知义务，侵害租客优先购买权，租客可要求房东承担赔偿责任，不过不能主张房屋买卖合同无效。 （3）遇到此类情况，租客可先与新房东和原房东协商继续履行原租赁合同，协商无果则可通过诉讼途径维护自身权益。 提醒： 租客要留意房东售房通知，若自身有购买意愿及时行使优先购买权。遇纠纷协商不成时及时咨询专业法律意见，通过合法途径维权。

关于您提到的房屋被污水浸泡是否涉及物业责任的问题，需要结合具体情况来分析。一般来说可以从以下几个关键点判断：首先，要看污水来源。如果是公共管道堵塞或破裂导致的倒灌，物业通常要承担管理不善的责任。但如果是您自家管道问题或楼上住户私自改造造成的，责任方就不同了。其次，物业是否尽到日常维护义务很重要。比如定期检查排水系统、及时疏通管道等。如果他们有工作记录证明已按要求维护，责任可能会减轻。反之如果长期疏于管理，责任就比较明确。另外，还要看物业是否及时采取了补救措施。发现问题后有没有第一时间处理，尽量减小损失，这对责任认定也有影响。建议您： 1.立即拍照录像保存现场证据 2.检查物业是否有相关维护记录 3.查看物业服务合同中的具体约定 4.必要时可以找专业机构鉴定漏水原因如果确实是物业失职，可以要求他们承担维修费用和相应赔偿。协商不成的话，还可以通过法律途径解决。需要的话可以进一步帮您分析手头的具体证据。

1.推迟交房违约金标准因情况而异。要是购房合同有明确规定，通常按合同来，这遵循契约自由原则。 若合同没约定，按规定，以逾期交房期间同地段同类房屋租金标准确定，这是相关法律的要求。 实际主张违约金时，若约定违约金过高或过低，当事人能请求法院或仲裁机构调整。它们会结合实际损失、合同履行等情况，依公平诚信原则裁决。

法律分析： （1）房屋交付在特定情形下可申请强制执行。若一方基于生效法律文书有要求对方交付房屋的权利，而对方拒不履行，权利人能通过向法院申请强制执行来维护自身权益。 （2）申请强制执行时，要准备好强制执行申请书、生效法律文书等必要材料，并且向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地法院提出申请。 （3）法院受理申请后，会向被执行人发出执行通知，要求其在规定期限内履行交付义务。若被执行人依旧不履行，法院会采取诸如查封、拍卖房屋等措施，强制其完成交付。 （4）申请强制执行必须在法定期限内进行，一旦超过期限，法院将不再受理该申请。 提醒： 申请强制执行要严格注意法定期限，且不同案件情况可能影响执行流程和结果，建议咨询专业人士进一步分析。

（一）对于确权纠纷中的权属不明房屋，当事人要重视证据收集，像产权证明、建房审批文件、交易合同等都可能成为关键证据，以此让法院准确判断房屋归属。 （二）在离婚、继承等案件里遇到权属不明房屋，当事人要明白法院通常先处理居住、使用问题，权属明晰后再另行起诉主张分割权益，做好相应的时间和程序规划。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

可以起诉装修方违约。依据《民法典》，装修合同受法律保护，装修工程出现质量问题、未按时完工等属于违约行为。 1.起诉需准备充分证据，如装修合同、施工记录、照片、视频、质量检测报告等，以确定对方违约事实。合同中的质量标准、违约责任条款，可作为追究责任依据。 2.明确可要求对方承担的违约责任，包括修复、重做、减少价款、赔偿损失等。 3.注意诉讼时效，一般为三年，从知道或应当知道权利受损及义务人之日起算。 4.向有管辖权的法院提交起诉状及相关证据，等待法院审理判决。

（一）保留关键证据。像房屋买卖合同、与买方沟通付款等事宜的记录，包括聊天记录、通话录音、书面催款函等，这些能证明买方违约事实及卖方主张自己的权利的情况。 （二）明确主张自己的权利方式。除书面、口头外，还可通过发律师函等正式途径向买方主张支付尾款等权利，以此中断诉讼时效。 （三）及时咨询专业人士。在买方违约后，尽快找有经验的房产律师咨询，律师能根据具体情况给出准确法律分析和诉讼策略。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

根据您描述的情况，物业公司确实存在怠于履行维修义务的问题。我来帮您分析一下处理方案：首先，根据《物业管理条例》和《民法典》相关规定，电梯属于共用设施设备，物业公司有义务进行日常维护和及时维修。2个多月不维修已经明显超出合理期限。建议您可以采取以下步骤： 1. 先收集证据，比如拍摄电梯故障照片、记录报修时间和物业的回复情况等 2. 以书面形式（建议用EMS邮寄）向物业公司正式发函，要求限期维修并说明逾期不修的后果 3. 同时可以向当地住建部门物业科投诉，他们有权责令物业整改 4. 如果还是无果，可以考虑联合其他业主，通过业委会出面交涉或暂缓缴纳物业费实际操作中要注意保留好所有沟通记录。如果物业仍拒不整改，最终可以通过法律途径追究其违约责任。需要的话，我可以帮您起草正式的律师函。

这种情况确实比较棘手，需要分几个步骤来处理：首先，建议您先确认房屋的产权登记情况。可以到当地不动产登记中心查询房产证信息，确认房屋的实际所有权人是谁。如果房产证上确实是您的名字，那您就是法律上的合法产权人。其次，关于证件被他人持有的问题。如果对方拒不归还，您可以考虑以下途径： 1. 先尝试与对方协商，要求返还相关证件。可以明确告知对方，这些证件属于产权人的重要法律文件，他人无权持有。 2. 如果协商不成，可以向公安机关报案，说明证件被他人非法占有的情况。根据《物权法》相关规定，产权人有权要求返还自己的财产和证件。 3. 必要时可以通过诉讼途径解决，向法院提起返还原物之诉。另外，建议您尽快采取以下措施： - 到不动产登记中心办理挂失补办手续 - 更换门锁，防止他人擅自进入 - 收集相关证据，比如房屋购买合同、付款凭证等如果对方长期实际占有房屋，您还可以考虑通过法律途径要求其腾退房屋。整个过程可能会比较复杂，建议您收集好相关证据后，找专业律师详细咨询。