借名买房风险如何防范

（一）若遇到开发商一房两卖致使合同目的无法实现，买受人应尽快收集购房合同、付款凭证等相关证据，向法院请求解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，同时可主张开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 （二）若为一般民事主体一房两卖且两份合同都有效，已办理过户的取得房屋所有权，未取得房屋的一方收集合同、付款记录等证据，要求出卖人承担违约责任，赔偿直接损失和预期可得利益损失等。 法律依据： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

房子延期可按以下步骤退房： 一是查看购房合同。若合同约定开发商逾期交房达到一定期限，购房者可解约退款，符合条件就书面通知开发商并保留送达证据。 二是合同没约定或约定不明。经购房者催告，开发商三个月内仍未交房，购房者可解约。 三是协商不成。购房者可向法院起诉，要求解约并让开发商担责，开发商需退还房款和利息。

法律分析： （1）五证是开发商合法售房的必备凭证，涵盖国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证。这是开发商具备合法售房资格的基本要求。 （2）购买五证不全的房子风险巨大。缺少国有土地使用证，土地权属可能有问题，影响房屋后续产权。建设工程相关许可证缺失，工程质量难以保证，居住安全受威胁。没有商品房预售许可证，购房合同可能无效，无法合法进行产权登记。 （3）若开发商出现资金问题或其他纠纷，由于房屋本身不具备合法销售条件，购房者可能面临钱房两空的局面。 提醒：购买商品房务必确认开发商五证齐全，避免自身权益受损，不同情况对应解决方案有别，建议咨询进一步分析。

法律分析： （1）商品房交房后，即便业主不选择退房，若开发商存在逾期交房、房屋质量不达标等违约情况，业主有追究其违约责任的权利。这是基于合同约定以及相关法律赋予业主的合法权益。 （2）当合同中有明确的违约情形及责任承担约定时，开发商需按照约定方式赔偿业主，比如支付违约金，这体现了合同的约定优先原则。 （3）若合同未约定或约定不明，业主可依法要求开发商赔偿因违约造成的损失，像逾期交房期间业主租房费用就属于此类损失。 （4）业主维权可先与开发商协商赔偿事宜，若协商不成，可收集购房合同、交房通知、房屋质量问题证明等相关证据，向人民法院提起诉讼。 提醒： 业主追究开发商责任时需注意保留好各类证据，不同案情的解决方案有差异，建议咨询进一步分析。

法律分析： （1）商品房返本销售合同违反规定会被认定无效，一旦合同无效就自始不具法律约束力。这意味着从合同签订开始，其约定的内容就不被法律认可。 （2）依据法律，合同无效后财产需返还。所以购房者有权利要求开发商返还已支付的购房款以及相应利息。 （3）购房者能基于无效合同要求恢复原状，也就是退还房屋并拿回购房款。若开发商对合同无效存在过错，购房者还可主张赔偿。 （4）在处理这类情况时，购房者要收集付款凭证、购房合同等证据，先和开发商协商退款；协商无果，可通过诉讼维权。 提醒： 购房者遇到此类情况要及时收集证据，协商和诉讼过程中注意时效问题，案情不同解决方案有别，可咨询进一步分析。

法律分析： （1）商品房退房并非必须本人亲自办理，当事人可通过书面授权委托他人处理。授权委托书中需明确委托事项、权限和期限等关键内容，被委托人持授权书及相关资料就能以当事人名义办理退房。 （2）实践中，部分开发商或相关部门对授权委托形式和内容有具体要求，比如要求对授权委托书进行公证。 （3）若涉及银行贷款，提前还贷等手续要遵循银行规定，银行可能也有委托办理的特殊要求。所以在委托他人办理退房前，需与开发商、银行等相关方沟通，确认委托手续的合法性和有效性。 提醒： 委托他人办理退房要按相关方要求完善手续，不同情况对应要求不同，建议咨询进一步分析。

（一）当购房合同对违约金有明确约定时，严格按照合同中规定的计算方式或具体金额来确定违约金，违约方需履行支付义务。 （二）若合同未约定违约金，违约方要赔偿守约方的直接损失和可得利益损失，不过赔偿金额不能超过违约方订立合同时能预见到或应当预见到的违约可能造成的损失。 （三）因开发商逾期交房、房屋质量不合格等原因导致购房者退房的，购房者无需承担违约金，还能要求开发商担责。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

1.法律允许当事人约定违约时支付违约金，或者约定损失赔偿额计算方法。当约定违约金与实际损失不符，可请求法院或仲裁机构调整。 2.房屋租赁中，若合同明确约定拖欠房租违约金，按约定执行，不过上限是违约损失的30%。 3.若合同未约定，可按实际损失主张违约金，比如出租方的资金占用损失。

法律分析： （1）有完全产权且当地政策允许上市交易的安置房，可自由买卖。买卖双方依法签订买卖合同并完成产权过户手续，交易即受法律保护。 （2）限制交易的安置房，如未达上市年限，在此期间进行买卖，存在合同被认定无效的风险。因为此类交易违反了政策规定，合同效力不受法律支持。 （3）产权不完整的安置房，像只有部分产权或土地性质为集体土地的，交易受限。购买这类房屋后，可能无法取得完整产权，导致购房者权益难以保障。 提醒： 买卖安置房务必核实产权状况、了解当地交易政策，若情况复杂建议咨询以分析风险。

法律分析： （1）当商铺未到期租客退房而房东不同意时，首先要查看租赁合同。若合同存在提前解约条款，租客符合解约条件，可书面通知房东并保留证据。若房东依旧不同意，租客可走法律途径维权。 （2）若合同无提前解约条款，租客擅自退房构成违约，需承担违约责任。此时租客可与房东协商，表明愿意支付合理违约金，尝试获得房东同意。 （3）若协商不成，房东坚持不同意退房，租客强行退房可能被房东追究违约责任、要求赔偿损失。租客可收集因不可抗力或其他合理原因需提前退房的证据，向法院起诉，由法院根据公平原则和实际情况判决合同解除及违约责任承担问题。 提醒：处理此类纠纷应先按合同约定执行，协商时要保留沟通记录。若情况复杂，建议咨询以获取针对性法律建议。

1.开发企业一房两卖时，不同情形下买受人权益有不同判定方式。若买受人均未取得房屋，先行办理合同备案或预告登记的买受人可获得房屋；若均未备案或登记，先行合法占有房屋的买受人优先。 2.无法取得房屋的买受人可通过合法途径维护权益，能请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可要求开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 3.若开发企业一房两卖涉嫌合同诈骗，要承担刑事责任。数额较大处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金；数额巨大或有其他严重情节，处三年以上十年以下有期徒刑并处罚金。 建议买受人在购房时及时办理合同备案或预告登记，保留好相关付款凭证等资料。开发企业应遵守诚信原则，杜绝一房两卖行为，否则将面临法律严惩。

1.准备工作：收集证明合同关系、违约事实等的证据，同时明确被告身份信息。 2.写诉状：在起诉状里写明原被告信息、诉讼请求、事实与理由。 3.立案：向有管辖权的法院交起诉状、证据及副本，法院7日内决定是否受理。 4.缴费：法院受理后通知原告交诉讼费，缴费后进入审理程序。 5.开庭：法院组织双方交换证据、质证、辩论。 6.判决：法院依审理情况判决，不服一审可在规定时间上诉。