农村公寓借名买房协议书有法律效力吗

农村公寓借名买房协议书法律效力存在不确定性，需结合实际情况判断。若协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定和公序良俗，通常有效。但农村公寓与农村集体土地相关，若借名者并非本集体经济组织成员，借名购买可能违反农村宅基地管理规定，损害集体利益，导致协议被认定无效。如非本集体成员借名购买宅基地上公寓，因宅基地仅限本集体成员使用，协议会有法律效力瑕疵。

为避免风险，可采取以下措施：一是在签订协议前，充分了解借名买房可能存在的法律风险和后果；二是确保借名者符合相关规定，避免因主体不适格导致协议无效；三是签订详细的协议，明确双方权利义务及违约责任，以保障自身合法权益。

法律分析：
（1）通常情况下，农村公寓借名买房协议书若不违反法律法规强制性规定和公序良俗，且为双方真实意思表示，协议有效。
（2）然而，农村公寓与农村集体土地相关，存在特殊情况。若借名者并非本集体经济组织成员，借名购买农村公寓可能违反农村宅基地管理等规定，损害集体利益，协议会被认定无效。
（3）一旦协议被认定无效，双方要返还因协议取得的财产，有过错的一方需赔偿对方的损失。可见，此类协议的法律效力存在不确定性，需结合实际情况判断。

提醒：
借名购买农村公寓存在较大法律风险，不同情况协议效力不同。建议在签订协议前咨询专业法律意见，避免遭受损失。

（一）在签订农村公寓借名买房协议书前，确认借名者是否为本集体经济组织成员，若不是则不建议签订，避免协议无效风险。
（二）仔细审查协议内容，确保不违反法律法规强制性规定和公序良俗，表达双方真实意思。
（三）若已经签订协议且可能面临无效情况，双方可协商妥善处理后续事宜，如返还财产、赔偿损失等。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

1.农村公寓借名买房协议，若不违反法规、公序良俗，且是双方真实意愿，通常有效。

2.但农村公寓涉及集体土地，若借名者非本集体成员，购买可能违反宅基地管理规定、损害集体利益，协议会被认定无效。像非集体成员借名买宅基地上公寓，就会有此风险。

3.协议无效时，双方要返还所得财产，过错方需赔偿对方损失。此类协议效力不确定，要依实际判断。

结论：
农村公寓借名买房协议书的法律效力不确定，需结合实际情况判断。
法律解析：
根据《民法典》规定，民事法律行为若不违反法律法规强制性规定和公序良俗，且是双方真实意思表示，则一般有效。但农村公寓涉及农村集体土地等特殊情况，若借名者并非本集体经济组织成员，借名购买可能违反农村宅基地管理等规定，损害集体利益，协议会被认定无效。像非本集体成员借名买宅基地上公寓，因宅基地仅限本集体成员使用，协议会存在效力瑕疵。协议被认定无效后，双方要返还因协议取得的财产，有过错方需赔偿对方损失。由于农村公寓借名买房涉及因素复杂，在签订此类协议时，建议向专业法律人士咨询，以避免不必要的法律风险。