怎样才能够判断租赁合同的法律效力呢？

一、租赁合同的概念和特征 　
　《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在租赁合同中，出租人作为租赁物的所有权人或者处分权人，将租赁物交付给承租人，承租人在一定期限内使用租赁物并支付租金，并且于租赁期限届满时返还租赁物给出租人。 　　借款合同具有以下几个特征： 　　第
一，租赁合同是转移财产用益权的合同。租赁合同以承租人取得租赁物的使用收益权为目的，因而是转移标的物用益权的合同，这是它与买卖合同相互区别的最主要标志。承租人可以对承租物使用收益，但却无权处分。出租人交付租赁物，在其自己不再占有、使用租赁物的同时，却并未失去对租赁物的所有权或者处分权。
第
二，租赁合同的标的物为有形的、非消耗的特定物。承租人取得租赁物的目的，在于对租赁物进行使用以及利用它获得收益，并且在租赁期限届满时还要返还租赁物，因此，作为租赁合同标的物的租赁物只能表现为有形物、非消耗物、特定物。只有这样，才能与租赁合同的性质和目的相符。 　　第
三，租赁合同是双务有偿合同。在租赁合同中，出租人提供租赁物，收取租金，承租人使用租赁物，交付租金。当事人双方的权利义务相互对应，取得租赁物的使用收益权与交付租金之间存在着对价关系。 　　第
四，租赁合同是诺成合同。租赁合同自租赁人与承租人达成协议时成立，不以实际交付标的物作为合同成立的要件。 　　第
五，租赁合同一般是要式合同。租赁合同的形式主要取决于租赁期限的长短。租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限、租赁物维修等条款。 　　
二、租赁合同中出租人的权利义务 　　
（一）出租人有以下权利： 　　
1、收取租金。 　　
2、使用监督权。对承租人使用租赁物进行监督的权利。 　　
3、收回租赁物的权利。 　　
（二）出租人有以下义务： 　　
1、交付租赁物的义务。一方面，出租人应当按照合同约定的时间、地点等，将租赁物交付承租人。另一方面，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，不得妨碍承租人对租赁物行使使用收益权。 　　
2、维修租赁物的义务。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未履行维修义务而由承租人自行维修的，维修费用应当由出租人负担。如因维修租赁物影响承租人使用的，出租人应当相应减少租金或者延长租期。 　　
3、出卖租赁物的通知义务。出租人出卖租赁物的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。承租人对出卖的租赁物，在同等条件下享有优先购买权，出租人应保证承租人这一权利的实现。 　　
4、担保租赁物无权利瑕疵的义务。出租人应当保证租赁物无权利瑕疵，即不因第三人对租赁物主张权利而使承租人对租赁物的使用收益受到损害。如果由于第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益，承租人可以要求出租人减少租金或者不支付租金。 　　
三、租赁合同中承租人的权利义务 　　
（一）承租人有以下权利： 　　
1、使用、收益租赁物的权利。 　　
2、添附权。承租人经出租人同意，可在租赁物上改善或增设某些附属物。 　　
3、优先购买权。出租人出售租赁物时，在同等条件下，承租人享有优先购买的权利。 　　
（二）出租人有以下义务： 　　
1、按照约定的方法使用租赁物的义务。承租人应当按照合同约定的方法使用租赁物。如租赁物的使用方法没有确定，承租人应当按照租赁物的性质合理加以使用。 　　
2、妥善保管租赁物的义务。承租人应当妥善保管租赁物。未经出租人同意，不得擅自对租赁物进行改善或者增设他物。 　　
3、不滥用权利的义务。承租人未经出租人同意，不得将租赁物转租给第三人或者作其他处分。 　　
4、支付租金的义务。承租人应当按照合同约定的期限，向出租人支付租金。如果支付期限没有确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付。 　　
5、有关情况的通知义务。第三人对租赁物主张权利的，承租人应当将此情况及时通知出租人。 　　
6、返还租赁物的义务。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

您好，根据您同学所提出的判断租赁合同的法律效力的相关问题，我给出了答案如下：
(一) 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。
只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。 根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押，未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
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(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。
在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
(四) 是否进行过登记备案。
《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。