商品房预售合同效力是怎么认定的？

商品房预售合同登记备案制度对于预售合同效力的评价，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)第6条给出了一般认定规则，该条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”依此条解释，我们认为，商品房预售合同登记备案对预售合同效力的认定规则有三：
(1)商品房预售合同的登记备案，应属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件，只要预售房具有房地产开发经营权，并取得商品房预售许可证，合同是双方当事人的真实意思表示，其内容合法，就应当确认该商品房预售合同有效，当事人未办理登记备案手续不影响预售合同的效力;
(2)如果双方当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，应当从其约定;
(3)尽管当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件，虽没有办理登记备案手续，但双方已实际履行合同主要义务的，视为双方当事人合意排除对该要件的适用。

《城市房地产管理法》第45条第2款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定，“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条作了与《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款基本相同的规定，上述规定确立了我国商品房预售合同的登记备案制度。以上就是商品房预售合同效力的回答望采纳