登记的不动产物权的设立、变更、转让和消灭何时发生效力

不动产物权取得变更和消灭我国物权法明确把物权分为三大类,所有权、用益物权和担保物权《物权法》第六条规定了物权取得、变更和消灭的一般方式,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”。第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应依法登记,发生效力;未依法登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”由第九条可以看出,除国家外,其他人(法人、集体组织、自然人等)享有不动产物权应当进行登记,形成法律效力;未经登记,不产生物权效力。当然,不动产物权登记生效原则并不是绝对的,亦有例外条款。不动产登记生效的例外《物权法》第28条30条等规定了不动产登记例外的情形。第二十八条:“因人民、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第二十九条:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第三十条:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”以上三条规定的情形都是不动产物权的原始取得,当进行不动产转让时,依据物权法第三十一条之规定,应当先取得物权登记,在进行转让。第三十一条:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”除以上不动产登记生效例外外,因为登记困难和司法实践产生了其他例外。例如农村土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。

物权法第二十八条规定，因人民、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。物权的设立、变更、转让或者消灭，依其发生根据可以分为依法律行为而发生的物权变动和非依法律行为而发生的物权变动。依法律行为发生的物权变动，是指以当事人单方意思表示或双方（或者多方）当事人共同的意思表示为基础进行的物权变动，此种物权变动必须遵循物权公示的一般原则才能发生效力，即不动产物权要办理变更登记，动产物权要交付。但是物权的设立、变更、转让或者消灭，有时并非基于当事人的意思表示，而是依照法律的规定直接发生物权变动的效力。本条主要规定了基于公权力的行使而使物权发生变动的情形：1、因国家司法裁判权的行使、仲裁裁决而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。此类物权变动中，人民、仲裁委员会的法律文书的生效时间，就是当事人的物权设立、变动的时间。这里需要说明两点：第一，导致物权变动的人民、仲裁委员会的法律文书，指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书等，例如离婚诉讼中确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人恢复所有权的判决等。此类设权或者确权的法律文书本身，具有与登记、交付等公示方法相同的效果，因而依据此类法律文书而进行的物权变动，无需再进行一般的物权公示而直接发生效力。第二，由于的判决书或者仲裁委员会的裁决等，所针对的只是具体当事人而非一般人，对当事人以外的第三人来说公示力和公信力较弱，因此根据物权法第三十一条规定，对于依照判决或者仲裁裁定而享有的物权，在处分时，如果法律规定需要办理登记的，不经登记不发生物权效力。2、因国家行政管理权的行使而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。此类物权变动，主要指因人民政府的征收决定等而产生的物权变动。国家征收，是国家取得财产的特殊方式，按照土地管理法的规定，国家征收土地，县级以上人民政府要进行公告，这已起到了公示作用，因此人民政府的征收决定生效之时即发生物权变动的效力。