[律师回复] 您好，我是律师，可以找我

[律师回复] 执行中发现，被执行人的房子被租出去十年，这样的房子可以执行吗 在执行程序中，被执行人名下房产被出租的情况并不必然阻碍执行，但需根据具体情形依法处理。以下是关键法律要点和操作建议： 一、可执行性分析 所有权归属原则 只要房产登记在被执行人名下（无其他权属争议），无论是否出租，法院均可依法查封、拍卖。租赁关系不影响对房屋本身的处置权。 买卖不破租赁的例外 根据《民法典》第725条，若租赁合同在查封前已签订且租期真实，承租人可主张"买卖不破租赁"。但需注意： 租期异常（如10年）可能被重点审查真实性 租金明显低于市场价或未实际支付的可否定租赁效力 二、执行实操要点 租赁合同审查 要求承租人提供原始合同、付款凭证（银行流水） 核查合同签订时间与抵押/查封时间的先后顺序 注意是否存在"倒签合同"等规避执行情形 权利冲突处理 若租赁合法有效：拍卖时应注明"带租约拍卖"，可能影响成交价 若租赁存疑：可依据《民事执行中拍卖变卖规定》第24条要求承租人限期腾退 特别情形处理 长期租赁：10年租期需重点核查是否真实。实务中常见以超长租期对抗执行，法院可能： 调取水电费缴纳记录等使用证据 审查租金支付是否合乎交易习惯 认定恶意串通则裁定租赁合同无效 以租抵债：如实为抵债协议而非真实租赁，可主张排除执行障碍 三、债权人应对策略 财产调查阶段 通过执行法官查询租赁备案登记，同时自行调查房屋实际占用情况（如现场照片、物业证明） 异议程序启动 对不合理的租赁关系，可提起执行异议（之诉），要求法院审查租赁真实性。重点举证： 租赁合同签订时间晚于债务形成时间 承租人与被执行人存在关联关系 无实际交付房屋的证据 强制腾退准备 若法院认定租赁无效，可申请： 对承租人采取罚款、拘留等强制措施 协调公安机关协助腾房（涉拒执罪线索可移送） 四、典型案例参考 (2021)最高法执复12号案件中，最高法院认定： "被执行人与案外人签订20年租约且未实际支付租金的，构成规避执行，应依法排除租赁权对抗" 建议及时向执行法院提交《排除租赁权妨碍执行申请书》，并附具相关证据材料。执行法院经听证审查后，可作出带租拍卖或去除租赁权拍卖的不同处理。

[律师回复] 二楼住户是否有权独自使用露台，得看露台的产权归属和购房合同约定。若露台面积算在二楼房屋产权内，或合同明确其归二楼使用，那二楼有权独自用；若露台是全体业主共有部分，二楼就不能独自用。解决方案是先查看购房合同和产权登记情况，若存在争议，可与其他业主协商，协商不成可走法律途径解决。

[律师回复] 二楼露台公共或个人属性界定，主要看购房合同有无明确约定归业主专有使用，若有则属个人；若无，且露台在建筑规划上属全体业主共有部分，就属公共区域。若有纠纷，先查看合同明确产权归属，若合同无约定且有争议，可与其他业主协商，争取达成一致使用方案，协商不成可通过诉讼解决。

[律师回复] 这得看合同有无相关约定。若合同没约定洗衣服漏水房东可提前解约，房东不租就违规。若因你漏水给楼下造成损失且可能继续发生，房东解约有一定合理性。解决方案是先和房东协商，你承诺采取措施避免再漏水，如检查水管、规范洗衣操作等，争取继续履行合同；若房东坚持解约，可要求按合同约定补偿损失。