[律师回复] 商铺过户是否需夫妻二人到场，得看商铺归属情况。若商铺是夫妻共同财产，通常需二人到场，避免一方擅自处置引发纠纷；若仅属一方个人财产，一般只需产权人到场。若实在无法到场，可办理委托公证，由受托人持公证书及相关材料办理过户。

[律师回复] 一般情况下，被强制执行的房屋移交是要整体移交的，包括被执行人改造后的部分，像改成7楼复式楼、打通屋顶这些改造内容。但得看改造是否合法合规，若改造合法，应一并移交；若属违规改造，可能得先处理违规问题。可先确定改造合法性，合法就整体移交；不合法，先解决违规再移交，避免后续纠纷。

[律师回复] 您好，根据您描述的情况，物业公司擅自提高物业费且未与业主协商一致，这种做法是存在问题的。根据《物业管理条例》第41条规定，物业费的调整应当经过业主大会或业主委员会同意。针对您的问题，建议您可以采取以下步骤：1. 首先要求物业公司提供涨价依据和审批文件，核实涨价是否经过合法程序。2. 如果物业公司无法提供合法依据，您可以向当地住建部门或物价部门投诉。3. 关于停水问题，物业公司无权擅自停水，这属于违法行为。您可以向供水公司反映情况，要求恢复供水。4. 建议您尽快收集相关证据，包括物业费涨价通知、缴费记录、停水通知等。5. 如果协商不成，可以考虑向当地街道办或居委会寻求调解，必要时也可以通过法律途径维权。建议您先与物业公司进行沟通，要求其说明涨价理由。如果确实存在违规行为，可以要求其撤销涨价决定并恢复供水。同时，建议您尽快补交合理的物业费部分，避免影响个人信用。

[律师回复] 关于在清镇市申请公租房的问题，我结合当地政策为您分析如下：首先需要明确的是，清镇市公租房申请主要依据《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》执行。申请条件主要包括：1)申请人需具有清镇市城镇户籍或持有当地居住证满1年；2)家庭人均月收入低于3140元（2023年标准）；3)在清镇市无自有住房或人均住房面积低于15平方米。具体办理流程是：先到户籍所在地的社区服务中心领取申请表，准备身份证、户口本、收入证明等材料。如果是外来务工人员，还需要提供劳动合同和社保缴纳证明。材料准备齐全后提交到社区，他们会进行初审并公示。通过后由住建部门进行终审，最后进入轮候配租环节。需要提醒的是，目前清镇市公租房房源比较紧张，轮候时间可能较长。建议您尽快准备材料提交申请，同时可以关注贵阳住房保障社交软件公众号，他们会定期发布房源信息。如果条件允许，也可以考虑申请周边的保障性租赁住房，这类房源相对更多一些。建议您先到社区咨询最新政策，因为收入标准等条件每年都可能调整。如果遇到材料准备困难或申请被拒的情况，可以要求工作人员出具书面说明，这样后续才有申诉依据。

[律师回复] 你好，你的情况大致已经了解，您可详细说明具体情况方便处理

[律师回复] 一般情况下，空置房也需交物业费，不能不交，但可能可以少交。房屋交付后，业主即便未入住，物业服务也在正常提供，所以要交。不过部分地方支持少交，比如业主可和物业协商，看能否按一定比例减免费用。若协商不成，可考虑通过司法途径，让法院根据实际情况判定是否减免及减免比例。

[律师回复] 关于征信黑名单是否影响公租房申请的问题，我结合现行政策为您分析如下：首先需要明确的是，公租房申请主要考察的是申请人的住房困难程度和收入水平，征信记录并非直接的审核标准。但实际操作中，各地政策存在差异。目前大多数城市（如北京、上海）的公租房申请条件中，并未将个人征信列入一票否决的硬性指标。也就是说，即使您被列入征信黑名单，只要符合收入、住房面积等基本条件，理论上仍可申请。不过需要注意两个特殊情况： 1. 部分城市（如深圳）会核查申请人的信用记录，虽然不直接拒绝，但可能影响轮候排序； 2. 如果征信问题涉及法院强制执行（比如欠债不还被列为失信被执行人），这种情况可能会被直接取消资格。建议您可以： 1. 先查询当地住建部门最新发布的公租房申请条件 2. 如果只是普通信用卡逾期等征信问题，建议正常提交申请 3. 若涉及法院失信名单，建议先处理相关执行案件需要的话，我可以帮您具体查询所在城市的实施细则。

[律师回复] 晚交房租一天是否算违约，得看租房合同里有无相关约定。要是合同明确规定了交租时间，晚一天也算违约。后果可能是要付违约金，房东也可能警告你。解决方案是尽快和房东沟通说明晚交原因，争取理解；及时补上房租，若有违约金也一并支付，避免矛盾升级。

[律师回复] 晚交一天房租是否算违约，得看租房合同约定。若合同明确规定了交租时间且无宽限期，晚一天交就构成违约。解决方案是先查看合同条款，若违约可及时和房东沟通解释晚交原因，争取对方理解，及时补交房租，避免产生更多纠纷和费用。

[律师回复] 关于您提到的二手房按揭贷款降息问题，我来帮您分析一下：首先需要明确的是，降息政策带来的优惠由实际还款人享受。在您这种情况下，由于您是从原房东处接手了按揭贷款，并且实际由您来偿还贷款，那么降息带来的利率下调优惠应当由您来享受。具体来说，降息后银行会调整贷款利率，这个调整是针对贷款合同本身的，而不是针对原房东个人的。既然现在是由您实际还款，那么新利率自然适用于您的还款。建议您可以： 1. 联系贷款银行确认当前执行利率 2. 要求银行提供利率调整的相关文件 3. 核对近期的还款金额是否已按新利率计算如果发现银行仍按原利率计算，您可以要求银行更正并退还多收的利息。实际操作中可能需要提供您与原房东的购房合同等材料，证明贷款的实际还款人已变更。需要提醒的是，这种转按揭方式在法律上存在一定风险，建议您尽快办理正式的按揭贷款转移手续，以保障自身权益。