二手房过户需要哪些手续和流程

（一）与物业沟通协商，向物业表明提供发票是其法定义务，要求物业尽快开具发票。 （二）若协商没有效果，业主可以向税务部门投诉。因为物业收费不开具发票违反相关发票管理规定，税务部门有权对其监管和处罚。投诉时要准备好缴费凭证等证据，并详细说明情况。 （三）若物业服务合同中有开具发票的约定，物业不提供发票构成违约，业主可通过协商或诉讼追究物业违约责任。 法律依据： 《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

提前解除房屋租赁合同违约金标准无统一法律规定，处理方式分两种情况。若合同有明确约定，通常按约定数额或计算方式确定违约金。不过若约定过高或过低，当事人可请求法院或仲裁机构调整，一般超过造成损失百分之三十会被认定过高。 若合同未约定违约金，违约方要赔偿守约方实际损失，涵盖直接损失与可得利益损失，像寻找新租户费用、租金差价损失等，实际损失计算依具体情况而定。 解决措施和建议如下： 1.签订租赁合同时，明确约定合理的违约金数额及计算方式，避免后续纠纷。 2.若认为约定违约金过高或过低，及时向法院或仲裁机构请求调整。 3.出现违约情况，守约方注意收集和保留实际损失证据，以便主张赔偿。

法律分析： （1）在一房二卖情况下，若两份购房合同无其他法定无效情形，它们都具有法律效力，不存在效力优先之分。 （2）当两份合同均未履行时，先签订合同的买受人有权要求出卖人履行该合同。 （3）若其中一份合同已履行，也就是房屋已过户登记给某一买受人，那么此买受人取得房屋所有权。 （4）未取得房屋所有权的买受人，能依据有效的购房合同追究出卖人的违约责任，可要求其赔偿包括房屋差价损失等在内的损失。 （5）若出卖人存在欺诈等恶意行为，买受人还可主张惩罚性赔偿。 提醒：购房时要及时进行网签备案，密切关注房屋产权变更情况。遇到一房二卖纠纷，可咨询专业法律人士分析解决方案。

法律分析： （1）租房合同提前解约有多种情形。若合同约定了解约条件，当该条件达成，一方能按约定解除合同，这是基于当事人的事先约定，体现了意思自治原则。 （2）若合同未约定解约条件，双方通过协商一致同样可以提前解约，这种方式较为灵活，能充分考虑双方的意愿和实际情况。 （3）一方擅自提前解约构成违约，需承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等，以此保障守约方的合法权益。 （4）在法定情形下，如不可抗力导致合同目的无法实现、租赁物危及安全或健康、出租人未履行维修义务等，当事人无需担责即可解约，这是法律为平衡双方利益所做的规定。 提醒：提前解约时仔细查看合同条款并协商，违约可能担责，不同情况处理方式有别，建议咨询以深入分析。

（一）购房者遇到房价下降时，不能仅因房价降低就随意解除合同，要认识到这属于商业风险，应继续依约履行合同。 （二）若开发商有违约行为，像未按时交房、房屋质量有严重问题等，购房者可按合同约定或法律规定解除合同。 （三）查看购房合同中是否有关于降价可解约的特别约定，若有则可据此解除合同。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

法律分析： （1）卖方根本违约是常见的买方解除合同情形。比如逾期交房，在超过约定期限且催告后合理期限仍未交付，这严重影响买方权益，买方有权解除。房屋质量不过关，主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付后核验不合格，也属于此列。另外，卖方故意隐瞒房屋已抵押、已卖给第三人等重要事实，也构成根本违约。 （2）不可抗力因素下，当合同目的无法实现，买方可以解除合同。这是因为不可抗力非双方所能控制。 （3）若合同约定了解除条件，当条件成就时，买方可以依约解除合同。这体现了合同意思自治原则。 （4）卖方擅自变更规划设计且未通知买方，买方也有解除权。这是为了保障买方对房屋情况的知情权和选择权。 提醒： 买方解除房屋买卖合同要严格按法定程序操作，务必保留好能证明解除事由的相关证据。不同案情处理方式有别，建议咨询专业人士进一步分析。

法律分析： （1）当合同明确规定过户时间时，卖方未在约定期限内完成过户，这属于违约行为。在此情况下，买方能够依据合同里的约定解除权条款来解除合同。 （2）要是合同未对过户时间作出约定，买方需要先催告卖方在合理期限内进行过户。若卖方在被催告后依旧没有履行过户义务，买方可以行使法定解除权来解除合同。 （3）倘若卖方不过户使得合同目的无法达成，像房屋被查封等状况，买方同样可以解除合同。而且，在解除合同之后，买方还能要求卖方承担违约责任并赔偿损失。 提醒：遇到卖方不过户的情况，不同案情对应解决方案不同，建议咨询进一步分析。

1.收房时能否退房要视具体情况而定。当房屋存在主体结构质量不合格或质量问题严重影响正常居住使用，购房者可依法解除合同退房并获赔偿。 2.若只是一般质量问题，像墙面小裂缝、门窗密封不严等，开发商需承担维修责任，购房者通常不可退房，但能要求及时修复与补偿。 3.要是因购房者自身对房屋布局、装修风格等主观因素不满，且房屋无质量问题并符合交付标准，此时退房可能构成违约，需承担违约责任。 建议购房者收房时仔细查验，若发现严重质量问题及时与开发商协商，协商不成可通过法律途径解决；遇到一般质量问题及时要求开发商维修；因主观因素想退房要谨慎权衡违约风险。

1.签订购房合同后退订情况不同。若合同有退订条款且满足条件，购房者可按约定退订。 2.若开发商违约，如逾期交房、房屋质量差，购房者可解除合同退订，并要求开发商担责。 3.若因购房者自身原因退订，开发商无过错时，购房者可能违约，需承担违约责任，如付违约金，数额按合同定。 4.想退订先看合同，再和开发商协商，协商无果可诉讼。

法律分析： （1）协商解除体现了合同双方的意思自治，只要达成一致，合同即可解除，这给予了双方最大的灵活性。 （2）不定期租赁中，双方都有随时解除的权利，但需提前合理通知，保障对方有准备时间。 （3）若承租人不当使用租赁物致其受损，违反了合理使用的义务，出租人可解除合同维护自身权益。 （4）未经同意转租可能损害出租人的利益，所以出租人有权解除合同。 （5）承租人不支付或迟延支付租金，经催告仍不履行，出租人可解除合同以保障自身经济利益。 （6）不可抗力导致合同目的无法实现，双方都无过错，均可解除合同。 （7）当租赁物危及承租人安全或健康时，为保障承租人基本权益，即使事先知晓问题，承租人也可随时解除。 提醒：在租赁合同履行中，双方应按约履行义务，遇问题及时沟通。若对合同解除有疑问，建议咨询以进一步分析。

法律分析： （1）租客使用不当或故意损坏地板，要承担修复或赔偿责任。比如在地板进行尖锐物品刮擦等行为，租客需按市场价格支付地板修复或更换费用。 （2）若地板损坏是自然损耗，像使用年限久、正常磨损导致，房东有义务负责维修，因为房东需提供符合居住条件的房屋并承担附属设施正常维修。 （3）第三人原因造成地板损坏，如访客破坏，责任由第三人承担。 （4）双方对责任划分有争议，可先协商解决，协商不成则可通过诉讼途径处理。 提醒： 租客和房东在租房过程中应明确物品损坏责任，保留相关证据。遇责任争议难以协商时，可咨询专业法律意见。

（一）若因自身原因想退房，建议与开发商友好协商，看能否争取部分定金退还，避免直接违约造成定金损失。 （二）若因开发商原因，如未取得预售许可证等导致合同无法履行，购房者可收集相关证据，书面通知开发商退房，并要求双倍返还定金，若开发商拒绝，可通过法律途径维权。 （三）若因不可归责于双方的事由，如不可抗力导致合同目的无法实现，购房者可及时与开发商沟通，要求退房并返还定金。 法律依据： 《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。