[律师回复] 商品房在尚有未结清房贷的情况下，法律上允许赠与父母，但实际操作中存在严格的限制和复杂的流程。 核心前提：必须获得银行同意 抵押权限制：已抵押给银行的房产，产权变更需银行书面同意。根据《民法典》第406条，抵押期间转让抵押财产需通知抵押权人（银行），否则转让行为无效。 银行可能的要求： 结清剩余贷款：银行可能要求提前偿还全部贷款以解除抵押。 变更借款人：若父母具备还款能力，可申请将贷款主体变更为父母（需银行重新审核资质）。 补充担保：提供其他抵押物或保证人，确保债权不受损。 注意：未经银行同意的赠与可能导致银行追责（如提前收贷、追究违约责任），甚至拍卖房屋

[律师回复] 您好！具体是什么情况？可来电进一步沟通。

[律师回复] 截至2024年7月，2025年公租房具体新政策尚未出台。不过，公租房政策通常会围绕申请条件、申请流程、租金标准、后期管理等方面不断优化调整，结合过往政策的调整趋势和常见变动方向，可能涉及以下方面： 申请条件 准入标准动态调整 ：根据当地经济社会发展水平、居民收入、住房状况等因素，对申请人的收入、资产、住房面积等准入条件进行动态调整。例如，随着当地经济发展和居民收入水平提高，可能会适当提高收入准入门槛，让更多中等偏下收入家庭有机会申请公租房。 扩大保障范围 ：逐步将新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员、青年医生、青年教师等群体纳入保障范围，解决他们的阶段性住房困难。部分城市可能会放宽对非本地户籍人员的申请限制，减少社保缴纳年限、居住年限等要求。 申请流程 简化优化流程 ：持续推进政务服务标准化、规范化、便利化，简化公租房申请、审核、公示、轮候等环节，提高工作效率。通过数据共享、部门联审等方式，让群众少跑腿、数据多跑路。 线上申请与审核 ：进一步完善公租房信息管理系统，推广线上申请、审核和查询服务。申请人可以通过手机APP、政务网站等平台在线提交申请材料，实时查询申请进度和结果。 租金标准 科学定价 ：根据不同地段、房屋类型、市场租金水平等因素，科学合理制定公租房租金标准。租金标准可能会实行动态调整，既考虑保障对象的承受能力，又能维持公租房的可持续运营。 差异化租金 ：对不同收入水平的保障对象实行差异化租金政策，收入较低的家庭可以享受更低的租金优惠。例如，对于特困人员、低保家庭等，可以按照成本租金甚至更低的标准收取租金。 后期管理 加强准入退出管理 ：建立健全公租房准入、退出机制，加强对保障对象的资格复核和动态管理。通过定期核查、群众举报等方式，及时清退不符合条件的家庭，提高公租房资源的利用效率。 提升物业服务水平 ：加强对公租房小区的物业服务管理，规范物业服务企业的服务内容和标准，提高物业服务质量。通过引入竞争机制、加强监督考核等方式，督促物业服务企业提供优质服务。 社区建设与管理 ：注重公租房小区的社区建设，完善配套设施和公共服务，促进保障对象融入社区。组织开展丰富多彩的社区活动，增强保障对象的归属感和幸福感。

[律师回复] 当遇到物业因你十年未交物业管理费而不供水电的情况，可按以下步骤处理： 了解相关法律规定 根据《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。同时，《物业管理条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。并且，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。所以，物业以未交物业费为由停止供水电的行为是违法的。 与物业进行沟通协商 表明法律立场 ：以平和的态度与物业相关负责人沟通，指出他们停止水电供应的行为是违反法律规定的，你有权要求其恢复水电供应。同时，向物业说明自己愿意就拖欠的物业费问题进行协商解决。 解释未交原因 ：向物业解释你十年未交物业费的合理原因，如是否存在房屋质量问题、物业服务不到位等情况影响了你缴费的意愿。 提出解决方案 ：可以与物业协商制定一个合理的缴费计划，比如分期缴纳拖欠的物业费，争取在一定期限内逐步结清费用。 收集相关证据 物业费缴纳情况 ：整理购房合同、入住通知书等文件，确认物业费的起算时间；查找之前缴纳物业费的票据，以证明你之前的缴费记录。 物业不供水电证据 ：通过拍照、录像等方式记录水电被停的情况，包括水表、电表读数以及家中无水无电的现状。 物业服务问题证据 ：如果存在物业服务不到位的情况，如小区卫生状况差、安保措施不完善等，收集相关照片、视频或书面记录，这些证据在后续协商或维权过程中可能会起到重要作用。 向相关部门投诉 向当地房地产主管部门投诉 ：你可以向当地的住房和城乡建设局、房地产管理局等相关部门反映物业的违法行为。这些部门有权对物业进行监管和处罚，他们会根据你提供的情况进行调查处理。 向消费者协会投诉 ：物业的行为侵犯了你的合法权益，你也可以向消费者协会投诉，寻求他们的帮助和支持。 通过法律途径解决 如果与物业协商无果，且相关部门的处理未能达到满意的结果，你可以考虑通过法律途径维护自己的权益： 发送律师函 ：可以聘请律师向物业发送律师函，明确指出物业的违法行为，并要求其在一定期限内恢复水电供应，同时协商解决物业费问题。律师函具有一定的威慑力，可能促使物业积极解决问题。 提起诉讼 ：若律师函未能解决问题，你可以向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，你需要向法院提交之前收集的相关证据，证明物业停止水电供应的违法行为以及你提出的合理诉求。法院会根据事实和法律进行审理，并作出判决。 需要注意的是，虽然物业停止水电供应的行为违法，但你拖欠物业费的行为也可能需要承担相应的法律责任。在解决问题的过程中，应积极与物业协商解决物业费问题，避免给自己带来不必要的法律风险。

[律师回复] 遇到这种房东拒绝退还已交押金和租金的情况，你可以参考以下步骤来解决问题： 明确合同约定 - 查看你与房东签订的租赁合同中关于提前解约、退还租金和押金的条款。如果合同中约定了在一定条件下可以退还，或者没有禁止提前解约的相关不合理规定，那么你就有一定的依据要求房东退还。 - 若合同明确约定提前退租不予退还租金和押金，你需要考量该条款是否属于格式条款且显失公平。根据《民法典》规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。 与房东协商 理性沟通 ：尝试与房东进行友好、理性的沟通，向房东说明你无法入住的客观原因，比如工作地点变动、家庭突发状况等，争取房东的理解。 提出解决方案 ：如果房东不愿意全额退还，你可以提出一些折中的方案，例如支付一定的违约金，剩余的租金和押金退还。 发送书面通知 - 如果口头沟通没有效果，你可以通过书面形式（如短信、邮件、正式的书面函件）向房东表达你的诉求，明确指出合同中的相关条款或者法律依据，要求房东在一定期限内退还租金和押金。书面通知要保留好相关凭证，以备后续可能的纠纷处理。 寻求第三方调解 居委会或物业 ：可以请求房屋所在地的居委会或者物业管理处介入调解。他们通常有一定的调解经验，能够从中斡旋，促使房东退还租金和押金。 消费者协会 ：你也可以向当地的消费者协会进行投诉，说明你的情况，消协可能会协助你与房东进行协商解决。 法律途径 发送律师函 ：若上述方法都无法解决问题，你可以委托律师向房东发送律师函。律师函具有一定的威慑力，能表明你通过法律途径解决问题的决心。 提起诉讼 ：如果律师函也没有起到作用，你可以向房屋所在地的基层人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，你需要提供租赁合同、支付凭证、与房东沟通的记录等相关证据，以证明你的主张。法院会根据事实和法律规定作出判决。 在整个过程中，要注意保留好所有与租赁相关的证据，包括合同、转账记录、聊天记录等，以便维护自己的合法权益。

[律师回复] 老房重建时房屋高度是否可以超过3.3米，不能一概而论，需要综合多方面因素判断，以下为你详细分析： 有明确限制且不能超过的情况 地方规划和建设法规限制 ：不同地区根据当地的规划要求、整体风貌以及安全等因素，会出台具体的农村建房相关规定，其中可能对房屋的高度作出明确限制。比如有的地方规定村民自建住宅层数一般不超过3层，每层高度不超过3.3米，那么在这种情况下老房重建就不能超过规定高度。 航空限高区域 ：如果房屋所处位置在机场等航空限高区域内，为了保障航空器飞行安全，会有严格的限高要求。该区域内的建筑高度必须符合相关航空管理部门规定的标准，通常远远低于一般的建筑高度，更不可能随意超过3.3米。 历史文化保护区 ：在历史文化名城、名镇、名村及历史文化街区等保护范围内进行老房重建，为了保护当地的历史风貌和传统建筑特色，政府会制定严格的建设控制要求，对建筑的高度、体量、外观等方面进行严格限制，一般不允许超过规定高度来破坏整体风貌。 可能允许超过的情况 地方规定无明确高度上限或高于3.3米 ：部分地区在农村建房管理规定中，可能没有对房屋的具体高度作出明确限制，或者规定的高度上限高于3.3米。只要建房者按照法定程序申请，通过相关部门的审批，确保房屋建设符合安全、消防等其他方面的要求，那么房屋高度就有可能超过3.3米。 特殊功能需求并获批准 ：如果老房重建有特殊的功能需求，例如用于开设民宿、小型加工厂等，在符合土地使用性质和相关规划的前提下，建房者可以向当地规划建设部门提出申请。若经专业评估和审核，认定该建设方案合理且不会对周边环境、公共利益等造成不利影响，相关部门可能会批准超过3.3米的建设方案。

[律师回复] 房产证上的房屋面积与购房合同上的面积不一致是比较常见的问题，你可以按照以下步骤来处理： 确定面积误差比 面积误差比 =（产权登记面积 - 合同约定面积）÷合同约定面积×100% 依据误差大小采取不同措施 面积误差比绝对值在3%以内（含3%） 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。也就是说，如果实际面积比合同约定面积大，你需要按照合同单价补足差价；如果实际面积比合同约定面积小，开发商要将减少部分的房款退还给你。 例如，你购买的房子合同约定面积是100平方米，单价10000元/平方米，总价100万元。房产证登记面积是102平方米，面积误差比为（102 - 100）÷100×100% = 2%，在3%以内，你需要向开发商补足2平方米的差价，即2×10000 = 20000元。 面积误差比绝对值超出3% 买受人有权解除合同 ：如果买受人请求解除合同，开发商应当返还已付购房款及利息。 买受人同意继续履行合同 ： 房屋实际面积大于合同约定面积 ：面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。 房屋实际面积小于合同约定面积 ：面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 与开发商协商 你可以先与开发商取得联系，沟通面积差异的问题，要求开发商提供面积测量的依据和计算方式，并按照上述法律规定进行处理。在协商过程中，注意保留相关的聊天记录、通话录音等证据。 若协商不成可通过法律途径解决 如果与开发商协商无果，你可以向消费者协会、房地产管理部门等相关机构投诉，请求调解。若调解仍然无法解决问题，你可以收集购房合同、付款凭证、房产证等相关证据，向人民法院提起诉讼，通过法律途径维护自己的合法权益。

[律师回复] 一般情况下，即使购买了小区房但没有入住，也是需要收取物业管理费的，以下从法律依据、各地政策差异两方面为你详细分析： 法律依据 根据《民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 物业管理公司的服务对象是整个小区，提供的是小区公共区域的服务，如保安站岗值班、保洁打扫公共区域卫生、绿化养护、设备设施的维护保养等。这些服务并不会因为个别业主没有入住而停止或减少，所以业主不能以未实际入住为由拒绝缴纳物业费。 各地政策差异 在具体的收费标准上，不同地区可能会有一些政策上的差异。部分地区支持给予未入住业主一定比例的物业费减免优惠： - 例如，有些地方规定业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业，业主可以向物业服务企业书面备案，按不低于规定标准的70%交纳空置期间的物业费。 如果你认为物业费的收取不合理，可以先仔细查阅购房时签订的物业服务合同，看其中对于未入住情况下的物业费收取是如何约定的。同时，也可以向当地的房地产管理部门、物价部门等进行咨询，了解当地关于空置房物业费的具体政策。

[律师回复] 买房九年没收房是否要交物业费，需要分情况来看： 需要交物业费的情形 开发商按约交房，业主自身原因未收房 当开发商按照购房合同约定，完成了房屋的建设和交付准备工作，并且已经通过书面或其他合同约定的方式通知业主收房时，如果是业主自身的原因（例如长期在外地、疏忽等）未能及时办理收房手续，这种情况下，通常从开发商通知的收房期限届满之日起，业主就需要开始缴纳物业费。 在司法实践中，大多数法院会支持物业服务企业要求业主缴纳物业费的诉求。因为物业服务企业已经按照合同约定为小区提供了包括安保、保洁、绿化养护等物业服务，即使业主没有实际入住房屋，但小区的物业服务是整体进行的，业主实际上也享受了部分服务带来的利益，如小区的安全保障等。例如，在一些地方法规中明确规定，已交付但业主未实际入住的房屋，物业服务费按照合同约定全额缴纳。 视为交付的情况 有些购房合同中可能会约定，在某些特定情形下视为房屋已经交付。比如，业主无正当理由拒绝办理交付手续的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，那么从这一日期开始，业主就需要承担物业费。 不需要交或可减免物业费的情形 开发商原因导致未交房 如果是因为开发商的原因，如房屋存在质量问题未达到交付标准、未取得相关的交付验收合格证明等，导致业主无法按时收房，那么在房屋符合交付条件之前，业主不需要缴纳物业费。因为在这种情况下，房屋并未真正交付给业主，业主没有实际享受到物业服务，此时物业费应由开发商承担。例如，房屋存在严重的漏水问题，影响正常居住使用，在开发商修复好之前，业主有权拒绝缴纳物业费。 当地政策有减免规定 部分地区出台了相关政策，对于未入住的房屋物业费可以适当减免。比如有的地方规定，业主办理入住手续后长期（一般指连续6个月以上）未入住的空置物业，以及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按不低于规定标准的70%缴纳物业服务费。 如果与物业公司就物业费的缴纳问题产生争议，你可以先查看购房合同和物业服务合同中关于交付和物业费缴纳的具体约定，也可以与物业公司进行协商沟通。若协商不成，可以收集相关证据，通过向当地的房地产管理部门投诉或者向人民法院提起诉讼等方式来维护自己的合法权益。