不动产证与实际面积不符咋办

当不动产证与实际面积不符时，可按以下步骤处理：
1.核实差异原因：
面积不符，原因可能有多种，比如测绘误差、开发商擅自变更规划等。
业主可携带身份证、购房合同等相关材料，前往不动产登记机构查询档案资料，了解房屋原始的测绘情况；
也可以要求测绘单位重新对房屋进行测量，获取准确的面积数据。
2.处理合理误差：
若面积误差在合理范围（通常为3%以内），按照购房合同的约定来处理。
要是合同没有相关约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款，需按照实际情况结算；
绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，而这部分的产权归买受人。
3.解决较大误差：
若误差较大且是开发商违规导致的，业主可与开发商协商解决，要求其承担违约责任，像退还差价、补偿损失等。
若协商不成，业主可通过诉讼途径，向法院提起诉讼，主张自己的合法权益，法院会根据具体情况进行判决。

案情回顾:

小何购买了小丽开发的一套房产，拿到不动产证后发现证载面积比合同约定面积小了4%。小何认为面积误差较大，开发商小丽应承担违约责任，退还差价并补偿损失。小丽则称误差在合理范围内，不应承担责任。双方协商无果，小何决定通过法律途径解决。

案情分析:

1、本案中，首先应核实面积差异原因，小何可携带相关材料前往不动产登记机构查询档案资料或要求测绘单位重新测量。
2、因面积误差比绝对值超出3%，若合同无特别约定，超出部分房价款应由小丽承担，产权归小何。小何有权要求小丽承担违约责任，若协商不成，可向法院起诉主张合法权益，由法院根据具体情况判决。