二手房买卖营业税如何计算

[律师回复]1．二手房交易税费－－个人所得税计算方法纳税人：卖方普通住宅5年之内个人所得税计算方法：（售房收入－购房总额－本次缴纳营业税－原始契税－合同价×1％）×20％；注：纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1％。2．二手房交易税费－－营业税计算方法纳税人：卖方普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6％，超过2年（含2年）——免征营业税；非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6％，超过2年（含2年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6％；别墅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6％，超过2年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6％。

[律师回复]您好，对于您提出的问题，我的解答是, 1、个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳) 征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件： ①家庭唯一住宅。 ②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。 个税缴纳的分类算法：个人在进行二手房转让时，对转让自用五年以上，并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。若是出售的住房不符合该优惠政策，则需要按照“财产转让所得”计算缴纳个人所得税。 若纳税人能提供完整、准确的原值凭证，则按照差额的20%计算个人所得税。个人所得税应纳税额=(转让住房的收入额-住房原值、税金和合理费用)×20% 对于装修费用，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除： (1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%; (2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。 若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，应纳税额=转让住房的收入额×1% 2、增值税(税率5%，卖方缴纳) 经批准，自5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，房地产业全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。 3月23日财政部官网发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税【】36号“营业税改征增值税试点过渡政策的规定”： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。 3、印花税(税率1%，买卖双方各半) 不过从2009年至今国家暂免征收。 4、契税(基准税率3%，优惠税率 1.5%和1%，买方缴纳) 房产契税征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米(包含90平方米)的普通住宅则缴纳交易总额的 1.5%。 5、其它税费 如交易手续费、房产证和土地证工本费、配图费、贷款手续费和中介费等费用根据房管局政策或市场行情据实结算。 通过上文的叙述我们可以知道，二手房买卖中个人房产税在正常过户的情况下，需要缴纳个人所得税、增值税、契税等，每一种税费的计算方法都不同，时间规定也不相同。

[律师回复]你好，关于上述的问题，解答如下, 1、个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳) 征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件： ①家庭唯一住宅。 ②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。 个税缴纳的分类算法：个人在进行二手房转让时，对转让自用五年以上，并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。若是出售的住房不符合该优惠政策，则需要按照“财产转让所得”计算缴纳个人所得税。 若纳税人能提供完整、准确的原值凭证，则按照差额的20%计算个人所得税。个人所得税应纳税额=(转让住房的收入额-住房原值、税金和合理费用)×20% 对于装修费用，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除： (1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%; (2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。 若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，应纳税额=转让住房的收入额×1% 2、增值税(税率5%，卖方缴纳) 经批准，自5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，房地产业全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。 3月23日财政部官网发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税【】36号“营业税改征增值税试点过渡政策的规定”： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。 3、印花税(税率1%，买卖双方各半) 不过从2009年至今国家暂免征收。 4、契税(基准税率3%，优惠税率 1.5%和1%，买方缴纳) 房产契税征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米(包含90平方米)的普通住宅则缴纳交易总额的 1.5%。 5、其它税费 如交易手续费、房产证和土地证工本费、配图费、贷款手续费和中介费等费用根据房管局政策或市场行情据实结算。 通过上文的叙述我们可以知道，二手房买卖中个人房产税在正常过户的情况下，需要缴纳个人所得税、增值税、契税等，每一种税费的计算方法都不同，时间规定也不相同。

[律师回复]你好，关于上述的问题，解答如下, (一)二手房营业税收取标准 1、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。 2、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 3、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房(144平方米以内)主要是对外销售的，免征营业税。 (二)二手房营业税缴纳办法 1、房产证未满五年的，需要缴纳总房价的5%; 2、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5%; 3、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。 (三)二手房屋买卖营业税的计算 1、契税：成交价格的 1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳; 非普通住宅，是指建筑面积在140平米以上、容积率高于 1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格 1.2倍的住宅，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇。 2、印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。 3、营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足2年的，需要交纳成交价格 5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格—原购买价格)× 5.5%的标准交纳;

[律师回复]您好，针对您的问题解答如下, 目前房产交易的营业税已改为增值税，以深圳为例，房产登记中心仅代征存量房交易产生的增值税，其他由纳税人到房产所在地主管税务机关办理征收手续。 1、自2021年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额征收增值税。 2、个人将购买超过2年含2年的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买房屋的价款后的差额按照5%的征收率征收增值税。 3、个人将购买超过2年含2年的普通住房对外销售的，免征增值税。 4、个人将购买的非住宅类房产对外销售的，或法人团体、企事业单位转让房产的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。具体的缴纳标准，可参见当地的房产登记部门的规定。

[律师回复]您好，针对您的问题解答如下, 目前房产交易的营业税已改为增值税，以深圳为例，房产登记中心仅代征存量房交易产生的增值税，其他由纳税人到房产所在地主管税务机关办理征收手续。 1、自2021年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额征收增值税。 2、个人将购买超过2年含2年的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买房屋的价款后的差额按照5%的征收率征收增值税。 3、个人将购买超过2年含2年的普通住房对外销售的，免征增值税。 4、个人将购买的非住宅类房产对外销售的，或法人团体、企事业单位转让房产的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。具体的缴纳标准，可参见当地的房产登记部门的规定。

[律师回复]你好，关于上述的问题，解答如下, (一)二手房营业税收取标准 1、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。 2、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 3、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房(144平方米以内)主要是对外销售的，免征营业税。 (二)二手房营业税缴纳办法 1、房产证未满五年的，需要缴纳总房价的5%; 2、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5%; 3、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。 (三)二手房屋买卖营业税的计算 1、契税：成交价格的 1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳; 非普通住宅，是指建筑面积在140平米以上、容积率高于 1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格 1.2倍的住宅，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇。 2、印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。 3、营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足2年的，需要交纳成交价格 5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格—原购买价格)× 5.5%的标准交纳;

[律师回复]根据你的问题解答如下, 二手房交易税费主要包括个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加、契税。其中，卖方需要缴纳的税费包括个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税。买方需要缴纳的税费是契税和印花税。 1、个人所得税 根据的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为交易总额的1%或两次交易差额的20%。如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，则可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。 2、土地增值税 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，采用30%-60%的四级超率累进税率计算征收。扣除项目包括房地产原价和与转让房地产有关的税费。个人将购买的普通标准住宅再转让的，免征土地增值税。普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过五年的(含五年)免征土地增值税;居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税。 3、城建税、教育费附加、地方税附加 城建税是增值税的7%;教育费附加是增值税的3%。 4、印花税 所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。房地产证按件贴花5元。 5、契税 按规定契税应由买方缴纳。契税应纳税额根据房屋成交价格和税率计算征收。税率具体规定为：个人购买非普通住房的，按4%税率征收。个人首次购买自用普通住房和经济适用住房的，面积大于90平方米、小于140平方米按3%税率减半征收;大于140平方米的，按3%征收;个人首次购买90平方米及以下普通住房的，按1%税率征收。名下已有住房，再次购买按照3%征收。 6、除了上面介绍的几大税种，在二手房交易中还会产生一些费用，比如评估费(最高为千分之 五，买方负担)、登记费(工本费80元共有权证10元，买方负担)以及中介费(买卖双方共同负担)等。

[律师回复]您好，针对您的问题解答如下, 目前房产交易的营业税已改为增值税，以深圳为例，房产登记中心仅代征存量房交易产生的增值税，其他由纳税人到房产所在地主管税务机关办理征收手续。 1、自2021年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额征收增值税。 2、个人将购买超过2年含2年的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买房屋的价款后的差额按照5%的征收率征收增值税。 3、个人将购买超过2年含2年的普通住房对外销售的，免征增值税。 4、个人将购买的非住宅类房产对外销售的，或法人团体、企事业单位转让房产的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。具体的缴纳标准，可参见当地的房产登记部门的规定。

[律师回复]你好，关于上述的问题，解答如下, (一)二手房营业税收取标准 1、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。 2、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 3、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房(144平方米以内)主要是对外销售的，免征营业税。 (二)二手房营业税缴纳办法 1、房产证未满五年的，需要缴纳总房价的5%; 2、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5%; 3、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。 (三)二手房屋买卖营业税的计算 1、契税：成交价格的 1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳; 非普通住宅，是指建筑面积在140平米以上、容积率高于 1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格 1.2倍的住宅，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇。 2、印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。 3、营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足2年的，需要交纳成交价格 5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格—原购买价格)× 5.5%的标准交纳;