如何行使合同解除权？

商品房买卖合同解除条件成就时，应当尽快按照约定的通知方式通知解除合同，否则会使解除权消灭而丧失解除权。

商品房买卖合同解除权是指合同有效成立后履行完毕前，当具备合同解除条件时，一方或双方在法定期限内依据法律规定或合同约定所行使的解除合同的权利，以保障合同当事人可采取措施防止损害发生并获得法律救济。

《合同法》(自2021年1月1日起废止)第九十四条规定，存在以下情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：

(五)法律规定的其他情形。即使合同没有约定解除条件，只要存在以上情形，当事人仍然可以要求解除合同。

《合同法》(自2021年1月1日起废止)第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序，口头或书面均可。

《合同法》(自2021年1月1日起废止)第九十五条第一款规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(自2021年1月1日起废止)第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

由此可见，解除权应在上述法定期限内行使，否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形，因为此项权利是权利人依自己单方面的意思表示，使民事法律关系发生、变更或消灭，有一定的时间限制，否则会使法律关系处于一种不确定的状态中。

综上，商品房买卖合同解除条件成就时，应当尽快按照约定的通知方式通知解除合同，否则会使解除权消灭而丧失解除权。

《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

合同解除权是形成权，合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。行使合同解除权的方法，《合同法》(自2021年1月1日起废止)第96条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

根依合同解除权产生的条件不同，可将其分为约定解除权和法定解除权。

约定即指通过当事人约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。约定解除权的产生是基于双方当事人的约定，而不是单方所能决定。这种约定可以在订立合同时在合同中约定，也可以在订立合同后另行约定。

根据《合同法》(自2021年1月1日起废止)第93条第2款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，当事人在约定解除权时，对此种权利的行使可以附加一定的条件，如解除权的发生情形、行使条件以及行使解除权的效力等。

法定即指由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。

中国现行《合同法(自2021年1月1日起废止)》在充分吸收了两大法系及国际公约的立法经验的基础上，对法定合同解除条件作了较为严格的限制。

根据《合同法》(自2021年1月1日起废止)第94条的规定，单方当事人行使合同法定解除权的情形有下列五种：

(1)因不可抗力不能实现合同目的的。

(2)因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的。

(3)因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的。

(4)因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。

(5)法律规定的其他解除情形。

《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。