租赁合同纠纷二审获百万余元

　　山东省济宁市中级人民法院

　　民事判决书

　　（2022）鲁08民终395号

　　上诉人（原审原告）：山东XX公司，住所地：济宁市开XX（吴泰闸路71号）。

　　法定代表人：赵XX，董事长。

　　委托诉讼代理人：张明骏，山东XX律师。

　　委托诉讼代理人：白XX，北京市XX律师。

　　上诉人（原审被告）：山东XX公司，住所地：济宁市任城区关帝庙街2号1号楼三单元二层东户。

　　法定代表人：马XX，董事长。

　　委托诉讼代理人：张XX，山东XX律师。

　　委托诉讼代理人：郑XX，男，1970年6月18日出生，汉族，公司职工，住山东省济宁市任城区南XX。

　　上诉人山东XX公司（以下简称XX公司）与上诉人山东XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2021）鲁0811民初2939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人XX公司未在诉讼费缴费有效期内交纳上诉费，本院依法按其撤回上诉处理。本案现已审理终结。

　　XX公司上诉请求：1.依法撤销（2021）鲁0811民初2939号民事判决书，并依法改判被上诉人向上诉人支付委托经营费共计5,823,709.63元（与一审判决差额为3,476,590.35元）；违约金以528万元为基数，按日千分之一自2020年10月1日起计算至被上诉人实际付清委托经营费之日止;2.—、二审诉讼费用、保全费用、诉讼保全担保保险费用均由被上诉人承担。事实与理由：

　　一、一审法院将2,287,357.60元款项从上诉人主张的数额中予以扣除，系事实认定错误。1.根据上诉人与被上诉人2017年7月签订《委托经营管理协议书》第六条第二项规定：甲方已履行现有管理及状况的完全告知义务，乙方完全尊重现有已签订的所有合同（XX、XXX等，金额以签订的合同为准），被上诉人在第一次签订合同时就已经明确知道刘XX（XXX）不同意与被上诉人另行签订合同这一事实，并且在签订第二次合同时明确表示没有历史遗留问题，仍然同意以每年528万元的价格签订合同，显然不存在扣除刘XX所租赁面积内损失的问题。更何况上诉人在一审中提交的证据六2020年6月2日被上诉人出具的关于刘XX（XXX）租赁合同的说明及刘XX在与上诉人房屋租赁合同纠纷一案中的开庭笔录记载被上诉人项目经理证人证言，已经充分证明了刘XX与被上诉人房屋租赁关系，并且刘XX也一直向被上诉人支付租金的事实。在上诉人的一审诉求中，上诉人已将收到刘XX的费用从诉讼请求的数额中予以扣除,且被上诉人一审中亦未提供证据证明刘XX占用的面积4,632平方米房屋由上诉人管理。反而在双方2020年6月28日续签的协议中，仍包含刘XX占用的面积4,632平方米房屋，被上诉人亦未提出任何异议。因此，一审法院认定“对刘XX占用的面积，被告不应向原告再行缴纳费用”毫无事实根据和法律依据。

　　2.上诉人与被上诉人签订的是《委托经营管理协议》，约定上诉人委托被上诉人行使上诉人拥有的房产及其他财产物业服务及租赁经营管理权，其使用权、经营权、收益权在合同有效期内归被上诉人所有，被上诉人按照协议约定向上诉人支付委托经营费用，而不是与被上诉人签订的房屋租赁合同，向被上诉人收取租金，更不可能是一审法院简单依据一年租金（双方协议约定的是委托经营费）除以被上诉人管理经营房屋总面积再乘以有争议的房屋面积4,632平方米计算出的结果作为裁判依据，一审法院这种处理方式违背案件事实，亦没有任何依据。

　　二、一审法院将1,189,232.75元款项从上诉人主张的数额中予以扣除，系事实认定错误。

　　1.根据上诉人庭审中提交的《田申物业收款情况说明》及收款明细表，其中1,189,232.75元款项系第一期《委托经营管理协议》（即2014年8月27日签订的委托经营期限自2014年7月1日至2017年6月30日的协议）被上诉人未结清合同金额的费用，该1,189,232.75元款项被上诉人于2017年7月17日支付，虽然双方签订的第二期《委托经营管理协议》（即委托经营期限自2017年7月1日至2020年6月30日的协议）未有签订日期，但一审法院不能因此简单推定为双方签订协议的日期就是2017年7月1日，并以付款在后、签协议在前而依据协议约定内容（“委托经营管理房产双方未有任何未解决的历史遗留异议或费用结算的事项等”）将该1,189,232.75元款项从上诉人主张的数额中予以扣除。并且双方2014年8月27日签订的协议履行完毕的是以1,189,232.75元款项支付完毕为前提。

　　2.一审庭审时，根据被上诉人提交的证据三（被告已经支付租金明细证明被上诉人在三次委托管理合同期内共计支付管理费19,341,634.36元，如果按照一审判决认定的逻辑，第二份合同总费用为1,584万元，被上诉人岂不是超付三百多万元？在一审庭审时被上诉人对上诉人提交的《田申物业收款情况说明》及收款明细表明确表示无异议，该组证据对于第一份合同的付款情况及其第二份合同付款情况均做出说明，对1,189,232.75元的支付情况也作了充分明确说明，并且被上诉人自己在一审开庭时也没有主张本次付款仅仅是支付的第二份合同项下的款项。因此，一审法院自行认定该笔款项应从上诉人主张的数额中予以扣除，毫

　　无事实根据和法律依据。

　　3.第二期协议约定，每年的11月1日被上诉人向上诉人交纳当期费用的一半（金额264万元），如果按照一审法院认定该1,189,232.75元款项系支付第二期协议，那么被上诉人在第二期协议只履行半个月的情况下，在当年7月份就支付了协议约定付款日期金额将近一半的费用，显然不符合合同约定及双方的交易习惯，更何况被上诉人从来就没有提前交付委托管理费的先例及习惯，根据第一份合同到第三份合同的付款明细来看，被上诉人均是未提前支付委托管理费用的。

　　三、一审法院认定双方在履行合同中均有违约，驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的诉求，系事实认定、适用法律错误。

　　被上诉人未按照双方协议约定向上诉人支付费用，已严重构成违约；而上诉人按照协议约定履行了相应义务，且被上诉人未提供证据证明上诉人有违约行为。因此，上诉人主张的违约金有事实根据和法律依据，应当得到支持。

　　四、一审法院认定财产保全费用、诉讼保全担保保险费用由上诉人承担，系事实认定、适用法律错误。

　　1.财产保全费用由败诉方承担，部分胜诉、部分败诉，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的费用数额，一审法院认定保全费全部由上诉人承担系适用法律错误。

　　2.诉讼保全担保保险费系上诉人因被上诉人未能按照协议约定履行义务导致诉讼，而产生的合理费用，被上诉人应当对其违约行为赔偿上诉人相应的损失。

　　五、一审法院的判决书第13页中第二项，“被告认为尚有6项费用应当扣减，庭审中原告确认被告尚欠付款数额为5,823,709.63元”。对此，上诉人认为需要明确的是：第一，根据被上诉人提交的6项费用的扣减明细，其中庭审时上诉人认可了其中5项（即七楼联通公司租金2017.7-2020.9、疫情减免管理费、XX房租2020.7-9、XXX2020.5.26-9.30、减免陈XX半年房屋），对维修转账73,548元不予认可，在此基础上，上诉人确认付款数额为5,823,709.63元；第二，应将上诉人同意扣减的费用项目在判决书中予以明确体现。该费用作为被上诉人提交的证据，上诉人当庭予以认可减免的费用，系本案重要的事实组成部分。一审法院在判决书中对其他扣减费用进行详细说明，却对原告认可减免的费用这一重要事实一笔带过，显然是对上诉人权利的损害。该费用在判决书中的体现，有助于减少双方在今后可能发生的争议。因此，望二审法院在查清事实的基础上对上诉人认可减免的费用在二审法律文书中予以明确体现。

　　综上所述，一审法院事实认定、适用法律错误，二审法院应当在依法查明案件事实的基础上，依法支持上诉人的全部上诉请求。

　　XX公司答辩称，一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以撤销：一、上诉人与被上诉人之间一直未曾结算，拖欠租金数额尚不明确，一审法院根据2017年7月1日双方签订的《委托经营管理协议书》第六条认定上诉人与被上诉人就第一份委托合同不存在未结算事项，存在事实认定错误，判决显失公平。上诉人与被上诉人在签订第一份委托合同时，被上诉人已超期收取被告合同期XX推装饰城商铺的租金2,143,385元，数额较大。2014年8月27日双方签订的《委托经营管理协议书》约定的委托经营期限是2014年7月1日至2017年6月30日，2017年7月1日双方签订的《委托经营管理协议书》约定的委托经营期限是2017年7月1日至2020年6月31日，可见被上诉人未能就超期收取租金的事项对上诉人进行合理的延期履行，因此在对上诉人收取委托经营费时应当扣减被上诉人已经收取的合同期内的超期部分租金。2017年7月1日双方签订的《委托经营管理协议书》第六条“乙方承诺至合同签订前，对委托经营管理房产双方未有任何未解决的历史遗留异议或费用结算的事项等。”是由被上诉人提供的格式条款，过于减免己方义务，免除对方权利，应当认定无效，故一审法院没有在上诉人未收取的委托经营费中扣减该部分租金，存在事实认定错误，判决显失公平。

　　二、被上诉人与刘XX存在房屋租赁关系，一审法院仅扣减了上诉人与被上诉人于2017年7月1日签订的《委托经营管理协议书》的委托经营期间内上诉人应当收取的刘XX的租金，并未扣减双方在第一份《委托经营管理协议书》的委托经营期间内上诉人应当收取的刘XX的租金，存在事实认定错误，判决显失公平。被上诉人就委托给上诉人的房屋与刘XX存在房屋租赁关系，导致该部分房屋实质未纳入上诉人经营管理，对于该部分房屋的委托经营费，无论是2014年8月27日双方签订的《委托经营管理协议书》的委托经营期间内，还是2017年7月1日双方签订的

　　《委托经营管理协议书》委托经营期间内，被上诉人都不应当再进行收取。同时，2017年7月1日双方签订的《委托经营管理协议书》第六条属于格式条款，应认定其无效，因此一审法院没有在上诉人未收取的委托经营费中扣减2014年8月27日双方签订的《委托经营管理协议书》的委托经营期间内上诉人应当收取的刘XX的租金，存在事实认定错误，判决显失公平。

　　综上所述，上诉人认为，上诉人已不欠被上诉人任何费用，一审法院事实认定不清，法律适用错误。

　　XX公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告委托经营费共计8,140,689.17元;2.判令被告支付违约金654,720元（暂自2020年10月1日计算至2021年2月1日，2020年2月1日之后的违约金以528万元为基数，按日千分之一计算至实际付清委托经营费之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费等全部诉讼费用。

　　一审法院认定事实：2014年8月27日，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将自有物业委托乙方实行管理和经营，双方签订了《委托经营管理协议书》一份，协议约定：第一条，物业基本情况物业类型为商业物业,座落位置在济宁市任城区解放XX、

　　竹竿巷、太白XX。建筑面积为，1、XX装饰城建筑面积16,448.77平方米，（1）其中综合楼面积7,396.44平方米，（2）装饰建材市场面积为9,052.33平方米2、竹杆巷商业房建筑面积8为388平方米，3、太白XX商业房建筑面积为276.54平方米。第三条，承包经营费用，1、承包经营期限为三年，承包的起始日期为2014年7月1日，终止日期为2017年6月30日。2、租赁期的计算：当年7月1日至次年的6月30日为一期。第四条，承包经营费用，1、乙方向甲方交纳的承包费用总计为1,270万元,大写为壹仟贰佰柒拾万元整。（1）、2014年7月-2015年6月金额为366万元，（2）、2015年7月-2016年6月金额为446万元，

　　（3）、2016年7月-2017年6月金额为458万元。2、每年的12月10日前向甲方交纳当期费用的一半，次年6月10日向甲方交纳当期费用的另一半。第五条，甲方的权利与义务，1、保证建筑物的基本结构和功能，负责房物及附属设施、设备的大、中修，即房物和附属设施的新建和改建，设备的更新和改造等。2、检查和监督甲方不动产和其它资产的现状和完好率。3、检查和监督装饰市场的管理、清洁和商户满意度。4、检查和监督安全和消防管理工作。第六条，乙方的权利与义务，1、合同所涉及房产的使用权、经营权、收益权在合同有效期内归乙方所有，乙方具有租赁和收取租赁费用的权利，但严禁乙方将委托经营的房产转委托。7、承担甲方原管理XX装饰城原有9名人员的工资、社会保险、福利（包括高温费、采暖补贴等），工资按甲方公司的规定计算（实发工资直接发给职工，个人承担的“五险一金”即应发工资减实发工资，交给XX公司），企业承担的“五险一金”按国家规定交给XX公司，由物业公司统一缴纳。第七条，1、自本合同生效之日起3天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

　　合同履行期满后，双方于2017年7月1日又签订了《委托经营管理协议书》，委托经营管理面积为：1、XX装饰城建筑面积16,448.77平方米，（1）其中综合楼面积7,396.44平方米，

　　（2）装饰建材市场面积为9,052.33平方米，2、竹杆巷商业房建筑面积为276.54平方米，3、太白XX商业房建筑面积为388平方米，包括但不限于房屋、建筑物、构筑物、地面及相应附属配套设施、绿化等。第三条，委托经营期限为三年。经营管理的起始日期为2017年7月1日，终止日期为2020年6月30日。经营管理期的计算：当年7月1日至次年的6月30日为一期。第四条，委托经营费用，一、乙方经营甲方物业需向甲方缴纳代收的费用总计为1,584万元（包含涉及的所有税费），大写为壹仟伍佰捌拾肆万元整。实际超额部分为甲方交付给乙方的委托物业服务费,由乙方向租赁户据实开具服务费发票。1、2017年7月1日-2018年6月31日金额为528万元，2、2018年7月1日-2019年6月31日金额为528万元，3、2019年7月1日-2020年6月31日金额为528万元二、每年的11月1日向甲方交纳当期费用的一半（金额264万元，大写：贰佰陆拾肆万元整），次年4月1日向甲方交纳当期费用的另一半。第五条，甲方的权利与义务为房屋和附属设施的新建改建，运行设备整体的更新和改造，房屋主体翻建改造及抗震加固、建筑上下水、电气线路整体的改造更新，建筑整体的翻建综合大修等。第六条，乙方的权利与义务，一、本合10同第一条所涉房产及其他财产的使用权、经营权、收益权在合同有效期内归乙方所有，乙方具有代租赁和代甲方收取租赁费用的权利，但须妥善维护资产价值，并承担相应一切安全、保卫及消防等责任。乙方必须在合同有效期内购买公共责任保险，并将保险的缴纳证明交付甲方备案,严禁将委托经营的房产转让委托。乙方承诺至合同签订前，对委托经营管理房产双方未有任何未解决的历史遗留异议或费用结算的事项等。二、甲方已履行现有管理及状况的完全告知义务，乙方完全尊重现有已签订的所有合同（XX、XXX等，金额以签订的合同为准）。通过后甲方加盖审核章后才能签订乙方与承租人签订的租赁合同在签订前须报甲方审，租赁合同签订后报甲方一份进行存档管理，并且合同期限原则不得超过一年或甲乙双方签订的委托经营期限（超过一年需经甲方同意）。因租赁合同期限超过甲乙双方签订的委托经营管理期限，因合同超期造成的房租损失或违约责任等均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿余额。第七条，违约责任，一、乙方须按照约定的时间向甲方按时支付代收费用，逾期支付的，每逾期一天按年度总费用的千分之一向甲方承担违约责任，逾期支付一个月以上的，甲方立即解除合同，启用新的物业公司进行管理，并不承担乙方因解约产生的任何损失。

　　2020年6月28日，双方又签订了协议书一份对2017年双方签订的《委托经营管理协议书》的期限延至2020年9月30日止，并对由于新冠疫情、按政府减免租金的政策、规定减半收取租赁费20万元，对最终承租方的减免责任由乙方承担，乙方每月5日前将当月租金支付至甲方账户等。对于上述协议，双方均不持异议。原告提交了被告欠款情况说明，认为被告欠款8,041,309.63元，被告对情况说明明细无异议，但认为原告方存在数额为2,291,148元未减，并提交了6项共计金额为2,291,148元的差异，原告认可被告提出的差异第1、3、4、5、6项，但对于第二项维修转账73,548元不予认可。

　　另查明，原告与刘XX签订了合同，刘XX占用案涉房屋面积4632平方米至2020年9月30日，并向原告交纳费用，该费用在原告提交的明细表中显示为蒋有军租赁费200万元。

　　双方争议的事实为，一、2014年8月27日双方签订的《委托经营管理协议书》双方是否均已履行义务。二、被告是否欠付原告费用及数额。三、被告是否违约。

　　一、关于2014年8月27日双方签订的《委托经营管理协议书》双方是否均已履行义务。原告认为该协议已全部履行完毕，其提交的证据二的证明目的，本次诉讼系被告欠付2017年7月1日至2020年6月31日，被告应缴纳的委托经营费用共计1584万元，每年528万元。被告提交的证据一、二认为原告未按协议

　　约定履行义务。原告提交的双方2017年7月1日签订的《委托经营管理协议书》第六条载明：乙方承诺至合同签订前，对委托经营管理房产双方未有任何未解决的历史遗留异议或费用结算的事项等。原告对被告提交的证据一质证时认为“双方在实际交接中没有发生任何争议，而且2017年6月底第一份合同到期后，双方均没有产生任何争议，并且被告也已经付清了第一份委托经营合同中所有的租赁费，双方在签订的第二份委托经营合同中第六条第1项中有明确约定，乙方即被告承诺自合同签订前对委托经营管理房产，双方均未有任何未解决的历史遗留异议或费用结算的事项。也就是说双方在签订第二份委托经营合同时，对于第一份经营合同履行的情况不存在任何争议，也不存在未结算事项”。

　　故一审法院认定，截止2017年7月1日，双方2014年8月27日签订的《委托经营管理协议书》中的权利义务，双方均已履行完毕。

　　二、关于被告是否欠费及欠费数额：原告提交了2020年6月9日的田申物业收款情况说明，被告认为尚有6项费用应当扣减，庭审中原告确认被告尚欠付款数额为5,823,709.63元。双方争议：1、刘XX与原告签订了房屋租赁合同，因刘XX一直占用原、被告协议中的4,632平方米的面积，被告实际管理，原告提交的证据六只能证明刘XX与原告之间的纠纷，不能证明与被告之间形成房屋租赁关系。被告提交的证据二证明刘XX一直与原告之间有合同关系，认为应当按4,632平方米的面积从总数额中扣减。

　　一审法院认为，XX公司与XX公司签订的《委托经营管理协议书》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。在合同履行完毕后，被告尚欠原告费用2,347,119.28元，亦应予偿还。故原告要求被告支付委托经营费，理由正当一审法院予以支持。因双方在履行合同中均有违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，在诉讼中根据原告的申请，一审法院裁定对被告进行了财产保全，裁定书中载明，保全费由原告承担，财产保全后，原告又申请解除对被告财产的保全，原告要求支付保全费，一审法院不予支持；诉讼保全担保保险费，因该费用是因申请诉讼财产保全提供担保而支出，申请财产保全提供担保是申请人的义务,保全保险费应由原告自行承担，故对该项诉讼请求，理由不当，一审法院不予支持。被告辩称，双方一直未曾结算，2014年8月27日双方签订合同时原告超期收取被告合同期XX推装饰城商铺租金未能合理对被告进行延期履行，应当扣减原告已经收取的合同期内的超期部分租金，根据2017年7月1日签订的《委托经营管理协议书》“合同签订前，对委托经营管理房产双方未有任何未解决的历史遗留异议或费用结算的事项等”的记载，其辩称意见，一审法院不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定；民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决：被告XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告XX公司委托经营费2,347,119.28元；二、驳回原告XX公司其他诉讼请求。案件受理费78,368元，由原告XX公司负担52,791元，由被告XX公司负担25,577元。

　　二审期间，XX公司向本院提交如下证据：证据1、2015年10月10日济宁市任城区钻石音乐餐厅向XX公司提出的装修申请书一份，证明：钻石音乐餐厅即刘XX经营的，2015年10月10日刘XX向XX公司提出装修申请，该证据证明刘XX与XX公司仍然存在租赁合同关系。刘XX使用的XX公司大厦面积部分未纳入XX公司的经营管理范围内。

　　证据2、2020年5月9日刘XX出具的说明书一份，证明：刘XX于2020年仍然与XX公司存在租赁合同关系。该部分未纳入XX公司的经营管理范围内。

　　上述两组证据结合一审XX公司提交的刘XX与XX公司相关诉讼的证据，均可以证明刘XX占用使用的面积部分未纳入XX公司的管理范围，此部分的租金应当予以扣减。

　　证据3、2020年10月21日XX公司向XX公司发送的物业结算催办函一份，上面有XX公司签字，证明：直到2020年10月21日双方一直未进行租金的结算,存在郑X超收金额与刘XX应当扣减金额争议的事实。

　　XX公司对XX公司提交的证据发表质证意见：第一、三份证据均非新证据，均是在以前诉讼过程中出现过的证据，且三份证据是被上诉人自行出具的催办函，不能证明上诉人一方已经收到该催办函。另外，关于对方提到的应当扣除的款项均是属于双方在合同中已明确说明了“双方在第二份合同中乙方已经明确承诺双方未有任何未解决的历史遗留异议或者费用结算的事项”，也就是说这些历史遗留的问题均是发生在第二份合同签订前，双方是凭现状签订的合同，且是《委托经营管理协议书》，而非《租赁合同》。对于原租赁户包括XXX及其他租赁户签订的在租赁期内尚未完结的商户，所收租金均已折抵被上诉人一方应交租赁费。且一审时也提交了证据6证明XX公司已经从XXX刘XX处另行取得利益，包括实物及现金，能够充分证明刘XX与XX公司之间存在租赁合同关系，且向XX公司缴纳租赁费。

　　本院审查认为，XX公司并未对XX公司提交的证据的真实性提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认。

　　XX公司未向本院提交新证据。

　　本院二审查明，2020年6月2日，XX公司出具《关于刘XX（XXX）租赁合同的说明》载明：“XX机械公司与田申

　　物业公司2014年7月1号签订市场经营管理协议后，XX公司多次与刘XX（XXX）沟通签订租赁合同事宜。因XXX蒋X说与XX机械公司签订的1-4楼租赁合同在有效期内，只认可山东XX公司，不认可XX公司，并提供出每年两次往XX机械公司交付租金的汇款凭证。经多次沟通该问题三方一致未得到妥善解决。2015年7月6号XXX蒋X带领三人（王X、刘XX、蒋XX）到郑总办公室协商关于1-4楼房屋租金事宜，达成口头共识，在原支付给机械公司80万元的租金基础上，另支付给XX公司第一年租赁现金10万元,消费卡50万元。2015年以后，每年支付租金20消费卡50万元。截止目前，XXX一直没按口头约定全部执行。”

　　本院二审查明的其他事实与一审法院基本一致。

　　本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院将1,189,232.75元款项从上诉人主张的数额中扣除是否正确；二、刘XX的租金是否应予扣减，如何扣减；三、XX公司主张的违约金能否得到支持。

　　关于焦点一，XX公司主张1,189,232.75元款项系第一期《委托经营管理协议》XX公司未结清合同金额的费用，一审法院将该1,189,232.75元款项从XX公司主张的数额中予以扣除不当。本院认为，双方签订的第二期《委托经营管理协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，对双方当事人具有约束力。该协议书第六条载明：乙方（XX公司）承诺至合同签订前，对委托经营管理房产双方未有任何未解决的历史遗留异议或费用结算的事项等。涉案1,189,232.75元系XX公司在第二期《委托经营管理协议书》委托经营管理期内支付，XX公司在无充足相反证据证明的情况下，该1,189,232.75元应视为XX公司支付的第二期合同金额，一审法院将该金额在XX公司主张的总金额中予以扣除并无不当。

　　关于焦点二，刘XX租赁的4,632平方米在XX公司《委托经营管理协议书》约定的范围内，合同期内该4,632平方米的收益权应归XX公司。一、从2014年7月XX公司与XX公司签订《委托经营管理协议书》后，刘XX一直按原来与XX公司约定的每年租金80万元交纳给XX公司，XX公司从XX公司的总租金中予以扣减。第二期《委托经营管理协议书》载明，XX公司承诺至合同签订前，对委托经营管理房产双方未有任何未解决的历史遗留异议或费用结算的事项，可以证明XX公司对XX公司扣减80万租金的行为是认可的。因此，一审法院计算方式不符合双方的交易习惯，亦不符合双方的约定。二、XX公司租赁的房屋包括解放XX、竹竿巷、太白XX三处商业房，各区域、各位置的租金价值不一致，也不平均。争议的XXX系解放XXXX装饰城的一部分，共四层，其中二至四层的租金正常应低于其他沿街门面房，因此一审法院按全部租赁房屋的平均每平方租金乘以XXX面积乘以年限，计算XXX租金的方法，不符合客观实际，缺乏事实与法律依据。三、XX公司出具《关于刘XX（XXX）租赁合同的说明》证明关于刘XX的租金问题，XX公司已与刘XX达成口头协议，对此XX公司可向刘XX另案主张。综上，一审法院扣减XX公司租金2,287,357.60元不当，XX公司应向XX公司支付租赁费4,634,476.88元（5,823,709.63元-1,189,232.75元）。

　　关于焦点三，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。XX公司未按《委托经营管理协议书》约定按时支付租金构成违约，依法应当承担违约责任，赔偿XX公司经济损失。经济损失应为从XX公司主张之日起XX公司非法占用租金4,634,476.88元的利息损失（以4,634,476.88元为基数，自2021年2月10日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

　　综上所述，上诉人XX公司的上诉请求部分成立，一审法院部分认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、维持山东省济宁市任城区人民法院（2021）鲁0811民初2939号民事判决第二项；

　　二、变更山东省济宁市任城区人民法院（2021）鲁0811民初2939号民事判决第一项为山东XX公司于本判决生效之日起十日内支付山东XX公司租赁费4,634,476.88元及利息（以4,634,476.88元为基数，自2021年

　　2月10日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

　　如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费73,368元，由山东XX公司负担15,002元，由山东XX公司负担58,366元；一审财产保全费5,000元，由山东XX公司负担；二审案件受理费34，613元，由山东XX公司负担11,870元，由山东XX公司负担22,743元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长陈庆文

　　审判员陈XX

　　审判员吕玉宝

　　法官助理陈雪娇

　　书记员韩霞